グッドコムアセット

３【事業の内容】

当社グループは、当社、連結子会社５社（株式会社グッドコム、株式会社ルームバンクインシュア、株式会社キャピタルサポートコンサルティング、株式会社グッドコムアセット投資顧問、臺灣家得可睦股份有限公司）及び非連結子会社（孫会社含む）１社（株式会社グッドコムナビ）の７社で構成されております。Purpose＝「不動産を安心と信頼のできる財産としてグローバルに提供し、社会に貢献する」、Vision＝「21世紀を代表する不動産会社を創る」を掲げ、主要な事業として、自社ブランド「GENOVIA（ジェノヴィア）」（※１）シリーズの投資用新築マンションの企画、開発、販売及び管理に取り組んでおります。当社グループが取扱う物件には、土地を仕入れて自社ブランドマンションを開発する物件（開発物件）と、マンション建設事業主から１棟を買い取り、自社ブランド仕様に変更する物件（専有物件）があります。

なお、2024年１月22日付で株式会社グッドコムを存続会社、株式会社グッドコムナビを消滅会社とする吸収合併を行っております。

（※１）「GENOVIA」とは、「GENE（遺伝子）」と「VIA（Very Important Apartment）」の２語を掛け合わせた造語であります。「GENE」は、私たちが受け継いでいきたい想いを表しております。ヨーロッパでは、築100年を超える建築物が珍しくなく、ロンドンやパリでは「住まい」そのものが人々に親しまれ、大切にされております。私たちが目指すのは、このような「長い間愛され続けるマンション」を提供することであります。

「GENOVIA」シリーズの主な特徴

・「人と緑が共生するエコロジーの最大公約デザイン」をコンセプトとしており、原則として、マンションのエントランス付近又は道路に面した１階壁面部分に植栽を施した壁面緑化デザイン「green veil（グリーンヴェール）」を採用しております。なお、壁面緑化デザインが立地等により採用できない場合は、屋上緑化デザイン「skygarden（スカイガーデン）」又は屋上ドッグラン「skyrun（スカイラン）」を採用しております。

・建築地域は東京23区を中心に１都３県であります。

・間取りは、若い世代や高齢の単身者向けの１Kが中心となり、物件の立地・開発条件に応じてシングルやDINKS（※２）向けの１LDK、２LDK等が併設されております。

・主な価格帯は2,000万円台から5,000万円台を取り揃えており、顧客の所得や趣向に応じて販売しております。

・投資物件としての価値を高め、空室率を低下させるため、最寄駅から徒歩10分圏内に位置するようにしており、入居者の安全性を重視し、オートロックシステムやエレベーター内防犯カメラ、ディンプル錠（※３）を設置する等、防犯面にも配慮しております。

・外観やエントランス等、各物件の仕様を揃えること等で統一感を持たせており、物件及び開発用地の提供側（仕入先）にも当社グループの物件を購入する投資家側（販売先）にも建設前の段階から建設後のイメージを持っていただけます。

（※２）DINKSとは、英語の「Double Income No Kids」の略語であり、共働きで意識的に子供を持たない夫婦やその生活感を意味します。当該箇所では、共働きで意識的に子供を持たない夫婦のことを意味しております。

（※３）ディンプル錠とは、シリンダー錠の一つであり、鍵は従来のような鍵山がなく、表面に多数の小さなくぼみ（ディンプル）があり、配列組み合わせが多く複製が困難な防犯能力の高い錠であります。

当社グループの事業概要は、以下のとおりであります。

(1）ホールセール

当社において、国内外の法人に自社ブランドの新築マンションを販売しております。

（2）リテールセールス

当社において、国内外の個人投資家に自社ブランドの新築マンションを販売しております。

(3）リアルエステートマネジメント

連結子会社である株式会社グッドコムにおいて、主に当社が販売したマンションの入居者募集等の賃貸管理業務、マンション管理組合から受託する建物管理業務を行っております。

また、連結子会社である株式会社ルームバンクインシュアにおいて、不動産賃貸借契約時に借主の保証人となる家賃債務保証事業を行っております。

（4）その他

不動産特定共同事業法に基づく小口販売事業、新規上場及び上場後IR・資本政策コンサルティング事業等を行っております。

なお、当連結会計年度より連結子会社化した株式会社グッドコムアセット投資顧問を当セグメントに含めております。

当社グループの事業系統図は、以下のとおりであります。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1）経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループ（当社及び連結子会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」といいます。）の状況の概要は以下のとおりであります。

①　財政状態及び経営成績の状況

当連結会計年度におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症が第５類感染症に位置付けられたことで、各種行動制限が緩和され、経済活動の正常化が進んでおり、個人消費の持ち直しの動きが見受けられました。一方で、ウクライナ情勢の長期化や中東における新たな地政学リスクに伴う資源価格の高騰等の影響により、依然として先行き不透明な状態が続いております。

当社グループが属する不動産業界におきましては、原材料価格や人件費の上昇等による建築コストの高止まり等、今後も注意を要する状況にありますが、都市部を中心に住宅需要は引き続き堅調に推移していくことが予想されています。

当社グループにおきましては、このような経営環境のもと、東京23区を中心に自社ブランド新築マンション「GENOVIA（ジェノヴィア）」シリーズとして、「GENOVIA green veil（ジェノヴィア グリーンヴェール）」、「GENOVIA skygarden（ジェノヴィア スカイガーデン）」及び「GENOVIA skyrun（ジェノヴィア スカイラン）」の企画・開発及び販売の拡大、顧客サポート体制の充実、広告宣伝の強化等に取り組んでまいりました。また、新規事業として、アセットマネジメント業務におけるストックビジネス拡大のため、2023年10月期までに約400億円規模（23棟1,190戸）の私募ファンド組成に向け、各所と調整を続けてまいりました。しかしながら、ファンド規模が大きいこと及び金利上昇局面等の投資環境の悪化等により、2023年10月末までに組成に至りませんでした。加えて、同物件において、ホールセールでの機関投資家向け１棟販売を行うため、数社と条件交渉を行っておりましたが10月までに売上計上ができませんでした。

これらにより、当連結会計年度においては14棟、全715戸を販売し、仕入については、46棟、全3,408戸の仕入を行いました。

以上の結果、当社グループの当連結会計年度の売上高は22,190百万円（前期比44.6％減）、営業利益は2,141百万円（同53.6％減）、経常利益は1,788百万円（同58.8％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は1,030百万円（同64.0％減）となりました。

セグメント別の業績は、以下のとおりであります。

Ａ．ホールセール

当連結会計年度では、法人に対し、自社ブランド「GENOVIA」シリーズのワンルーム及びファミリータイプを６棟、全247戸販売いたしました。

以上の結果、売上高は8,673百万円（前期比72.4％減）、セグメント利益は1,248百万円（同73.2％減）となりました。

Ｂ．リテールセールス

当連結会計年度では、国内外の個人投資家に対し、自社ブランド「GENOVIA」シリーズのワンルーム及びファミリータイプを11棟、全468戸販売いたしました。

以上の結果、売上高は11,649百万円（前期比60.9％増）、セグメント利益は584百万円（前期は358百万円のセグメント損失）となりました。

Ｃ．リアルエステートマネジメント

当連結会計年度では、建物管理及び賃貸管理戸数の堅調な増加に加え、月末入居率９割超を毎月達成いたしました。

以上の結果、売上高は1,926百万円（前期比33.5％増）、セグメント利益は436百万円（前期比26.0％増）となりました。

Ｄ．その他

その他の区分は、新規上場及び上場後IR・資本政策に関するコンサルティング、不動産小口化商品販売事業Good Com Fundで構成されております。当連結会計年度から、連結子会社化した株式会社グッドコムアセット投資顧問を当セグメントに含めたことにより、販売費及び一般管理費が増加したことから増収減益となりました。

以上の結果、売上高は37百万円（前期比5.8％増）、セグメント損失は187百万円（前期は58百万円のセグメント損失）となりました。

②　キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」といいます。）は、前年度末に比べ3,615百万円減少し、8,040百万円（前年度末比31.0％減）となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、以下のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動の結果、33,170百万円の資金減少（前年度は3,482百万円の資金増加）となりました。主な要因は、棚卸資産の増加額が31,191百万円あったことによるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動の結果、53百万円の資金減少（前年度は255百万円の資金減少）となりました。主な要因は、敷金の差入による支出が38百万円あったことによるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動の結果、29,446百万円の資金増加（前年度は455百万円の資金増加）となりました。主な要因は、長期借入金の返済による支出が3,131百万円あった一方で、長期借入れによる収入が20,887百万円、短期借入金の純増額が12,638百万円それぞれあったことによるものであります。

③　生産、受注及び販売の実績

Ａ．生産実績

該当事項はありません。

Ｂ．受注実績

該当事項はありません。

Ｃ．販売実績

販売実績をセグメントごとに示すと、以下のとおりであります。

（注）最近２連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。

(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

①　重要な会計方針及び見積り

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている企業会計の基準に基づいて作成されております。連結財務諸表を作成するにあたり、重要となる会計方針については「第５ 経理の状況 １．連結財務諸表等 （1）連結財務諸表 注記事項」の「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」に記載しております。この連結財務諸表の作成にあたっては、必要な見積りを行っており、それらは資産・負債及び収益・費用の計上金額に影響を与えております。これらの見積りについては、過去の実績やその時点で入手可能な情報に基づき合理的と考えられる要因を考慮した上で行っておりますが、見積りには不確実性が伴うため、結果としてこれらの見積りと実績が異なる場合があります。また、特に以下の重要な会計方針及び見積りの適用が、その作成において用いられる見積り及び予測により、当社グループの連結財務諸表に大きな影響を及ぼすと考えております。

（販売用不動産の評価）

当社グループが保有する棚卸資産のうち、主なものは販売用不動産であり、販売用不動産の評価は、個別法による原価法を採用しており、事業計画上の販売見込額から販売経費見込額を控除した正味売却価額が取得原価を下回るものについては、その差額を費用処理しております。なお、当連結会計年度において、簿価の切り下げは行っておりません。

当該販売見込額の見積りにおいて、過去の販売実績や、市場動向を反映した賃料収益を割引計算する収益還元法を基礎に算定した価格を参考にしているため、想定賃料、還元利回りを主要な仮定としております。

なお、将来の市況悪化や大規模な自然災害による販売用不動産の被災等により、市場価格の著しい下落が発生し、事業計画が修正される等、主要な仮定に変動が生じた場合、翌連結会計年度の連結財務諸表に影響を与える可能性があります。

販売用不動産の評価の詳細については、「第５ 経理の状況 １．連結財務諸表等（1）連結財務諸表 注記事項」の「重要な会計上の見積り」に記載のとおりであります。

②　当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

Ａ．経営成績の分析

（売上高）

当連結会計年度の売上高は、22,190百万円 （前期比44.6％減）となりました。

ホールセールの売上高は、247戸を販売し、8,673百万円（前期比72.4％減）となりました。これは、私募ファンド又は１棟バルク販売で想定していた23棟1,190戸の販売時期がずれたためであります。

リテールセールスの売上高は、468戸を販売し、11,649百万円（前期比60.9％増）となりました。これは、新型コロナウイルス感染症が第５類感染症に位置付けられ、営業活動に制限がなかったことから、前連結会計年度より249戸増加したことによるものであります。

（売上原価、売上総利益）

当連結会計年度の売上原価は、16,622百万円（前期比48.8％減）となりました。これは主に、売上高の減少によるものであります。

その結果、当連結会計年度の売上総利益は、5,568百万円（前期比26.8％減）となりました。

なお、相対的に売上総利益率の高いリテールセールスの販売が増加し、売上高に占める割合が高まったため、売上総利益率は、前連結会計年度より6.1ポイント上昇し、25.1％となりました。

（販売費及び一般管理費、営業利益）

当連結会計年度の販売費及び一般管理費は、3,427百万円（前期比14.5％増）となりました。これは主に、リテールセールスの販売が増加したことによる従業員給与の増加及び販売用不動産の取得に伴う借入に係る登記費用の増加によるものであります。

その結果、当連結会計年度の営業利益は、2,141百万円（前期比53.6％減）となりました。

なお、売上高の減少により固定費割合が高まったこと及び販売効率の高いホールセールの１棟販売が減少したため、営業利益率は、前連結会計年度より1.9ポイント減少し、9.6％となりました。

（営業外損益、経常利益）

当連結会計年度の営業外収益は、108百万円（前期比84.2％増）、営業外費用は、461百万円（前期比40.2％増）となりました。これは主に、販売用不動産の取得に伴う借入金に係る支払利息が増加したことによるものであります。

その結果、当連結会計年度の経常利益は、1,788百万円（前期比58.8％減）となりました。

（特別利益、特別損失、税引前当期純利益）

当連結会計年度の特別利益は、17百万円（前期は計上なし）、特別損失は、133百万円（前期比41.3％増）となりました。これは主に、株式会社ルームバンクインシュアの連結子会社化の際に発生したのれんについて、当連結会計年度において70百万円の減損損失を計上したことによるものであります。

その結果、当連結会計年度の税引前当期純利益は、1,672百万円（前期比60.6％減）となりました。

（法人税等、親会社株主に帰属する当期純利益）

当連結会計年度の法人税等は、642百万円（53.8％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は、1,030百万円（64.0％減）となりました。

Ｂ．財政状態の分析

（流動資産）

当連結会計年度末における流動資産は53,002百万円となり、前年度末に比べ29,368百万円増加いたしました。主な要因は、現金及び預金が3,615百万円減少した一方で、販売用不動産が26,166百万円、仕掛販売用不動産が4,915百万円それぞれ増加したことによるものであります。

（固定資産）

当連結会計年度末における固定資産は494百万円となり、前年度末に比べ323百万円減少いたしました。主な要因は、関係会社株式が239百万円、のれんが105百万円それぞれ減少したことによるものであります。

（流動負債）

当連結会計年度末における流動負債は30,564百万円となり、前年度末に比べ22,519百万円増加いたしました。主な要因は、23棟1,190戸の物件売却の期ずれにより、短期借入金が12,638百万円、１年内返済予定の長期借入金が11,343百万円それぞれ増加したことによるものであります。

（固定負債）

当連結会計年度末における固定負債は11,324百万円となり、前年度末に比べ6,388百万円増加いたしました。主な要因は、開発用地の取得等により長期借入金が6,412百万円増加したことによるものであります。

（純資産）

当連結会計年度末における純資産合計は11,608百万円となり、前年度末に比べ136百万円増加いたしました。主な要因は、配当の支払により利益剰余金が862百万円減少した一方で、親会社株主に帰属する当期純利益の計上により利益剰余金が1,030百万円増加したことによるものであります。

③　経営成績に重要な影響を与える要因

当社グループは、「第２ 事業の状況 ３ 事業等のリスク」に記載のとおり、事業内容、経済状況、法的規制等、様々なリスク要因が経営成績に重要な影響を与える可能性があると認識しております。当社グループは、これらのリスク要因について注視するとともに、リスクを低減できるよう適切な対応を行ってまいります。

④　キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容ならびに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

キャッシュ・フローの状況については、「第２ 事業の状況 ４ 経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析 (1）経営成績等の状況の概要 ② キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

当社グループの資金需要の主なものは、販売用不動産の取得資金であります。資金調達については、物件ごとに借入条件を勘案し、金融機関から借入れております。また、当社グループが成長を続けるためには、仕入物件の確保及び財務能力の健全性の維持が重要であると認識しておりますので、金融機関からの借入れや社債の発行、新株式発行による増資等、手許資金とのバランスを考慮し、成長原資である物件の確保、自己資本比率の上昇及び有利子負債依存度の低減により、財務能力の健全性を確保いたします。

なお、当連結会計年度末及び前連結会計年度末の有利子負債依存度については、「第２ 事業の状況 ３ 事業等のリスク」に記載のとおりであります。

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

１．報告セグメントの概要

当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が経営資源の配分の決定及び業績を評価するために定期的に検討を行う対象となっているものであります。

当社グループは、事業別のセグメントから構成されており、「ホールセール」、「リテールセールス」、「リアルエステートマネジメント」及び「その他」の４つを報告セグメントとしております。

「ホールセール」、「リテールセールス」はともに自社ブランドの新築マンション販売であり、「リアルエステートマネジメント」は、当社が販売したマンションの賃貸管理、建物管理業務ならびに顧客に引き渡す前の賃料の受入れ及び家賃債務保証事業であります。また、「その他」は新規上場及び上場後IR・資本政策に関するコンサルティング、不動産小口化商品販売事業であります。

なお、当連結会計年度において、不動産流動化事業を行う株式会社グッドコムアセット投資顧問を連結子会社化したことにより、報告セグメントの「その他」に同社事業を含めております。

２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。

報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。

セグメント間の内部収益及び振替高は、市場実勢価格に基づいております。

当社グループは、事業セグメントに資産を配分しておりませんが、当該資産にかかる減価償却費については、合理的な基準に従い事業セグメントに配分しております。

３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報

前連結会計年度（自　2021年11月１日　至　2022年10月31日）

（注）１．減価償却費の合計額は連結財務諸表計上額と一致しております。

２．当社グループは事業セグメントに資産を配分しておりません。

当連結会計年度（自　2022年11月１日　至　2023年10月31日）

（注）１．減価償却費の合計額は連結財務諸表計上額と一致しております。

２．当社グループは事業セグメントに資産を配分しておりません。

４．報告セグメント合計額と連結財務諸表計上額との差額及び当該差額の主な内容（差異調整に関する事項）

（単位：千円）

（単位：千円）

【関連情報】

前連結会計年度（自　2021年11月１日　至　2022年10月31日）

１．製品及びサービスごとの情報

単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1）売上高

本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。

(2）有形固定資産

本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３．主要な顧客ごとの情報

該当事項はありません。

当連結会計年度（自　2022年11月１日　至　2023年10月31日）

１．製品及びサービスごとの情報

単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1）売上高

本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。

(2）有形固定資産

本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３．主要な顧客ごとの情報

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度（自　2021年11月１日　至　2022年10月31日）

（注）１．報告セグメント「リアルエステートマネジメント」に帰属するのれんにつきまして、当初に検討した事業計画において想定していた収益が見込めなくなったことから、回収可能価額との差額81,603千円を減損損失として特別損失に計上しております。

２．報告セグメント「その他」で使用しているソフトウエアにつきまして、当該ソフトウエアに係る事業計画を見直した結果、投下資金の回収見込みがなく、正味売却価額、使用価値ともにゼロであることから、当該ソフトウエアの未償却残高の全額を減損損失として特別損失に計上しております。

当連結会計年度（自　2022年11月１日　至　2023年10月31日）

（注）１．報告セグメント「リアルエステートマネジメント」に帰属するのれんにつきまして、当初に検討した事業計画において想定していた収益が見込めなくなったことから、未償却残高70,500千円を減損損失として特別損失に計上しております。

２．報告セグメント「リアルエステートマネジメント」で使用している建物及び構築物5,949千円、工具器具及び備品970千円及びソフトウエア8,080千円につきまして、当該固定資産に係る事業計画を見直した結果、投下資金の回収見込みがなく、正味売却価額、使用価値ともにゼロであることから、当該固定資産の未償却残高の全額を減損損失として特別損失に計上しております。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度（自　2021年11月１日　至　2022年10月31日）

当連結会計年度（自　2022年11月１日　至　2023年10月31日）

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

該当事項はありません。