地主

３【事業の内容】

当社グループ（当社、子会社20社）は、次の３つの事業を主たる業務としております。

なお、次の３事業は「第５  経理の状況  １  連結財務諸表等  (1)連結財務諸表  注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であります。

(※)　第１　企業の概況　２　沿革（注）に記載のとおりであります。

(1) 不動産投資事業

当社グループのビジネスモデルでありますJINUSHIビジネスの基本的な考え方は、投資家のリスクを抑え、利益を長期的に安定して得られる安全な不動産金融商品を提供することであります。当社グループ自らが土地を取得するとともにテナントを誘致し土地を長期に賃貸いたします。この土地を長期にわたって安定的に利益が得られる安全な不動産金融商品として地主リートを始め事業会社、個人投資家、私募ファンドや不動産投資信託（J-REIT）に売却しております。

当社グループの基本的な考え方であります「正しい投資を行う」ことは、「土地を買う。土地を貸す。貸している土地を売る。」というビジネスモデルを中核に置いた不動産投資事業「JINUSHIビジネス」において実現いたします。

(2) サブリース・賃貸借・ファンドフィー・個人投資家向け事業

①  サブリース業務

当社グループが土地オーナーから土地を賃借し、商業施設、駐車場施設、物流施設等、立地に適した用途を提案し、土地を転貸することにより賃貸収入を得ております。これにより、土地オーナーは土地を売却せず、かつ、手間を掛けずに有効利用することができます。

②  賃貸借業務

当社グループが保有する土地をテナント等に賃貸し、賃貸収入を得ております。

③  ファンドフィー業務

  地主リート等から資産運用業務や運営管理業務を当社グループが受託し、アセットマネジメントフィーやプロパティマネジメントフィーを得ております。

④  個人投資家向け業務

  個人投資家向けに不動産金融商品を開発、ファンドを組成し提供するとともに、当社自らファンドに出資することで配当収入や同ファンドの運用報酬を得ております。

(3) 企画・仲介事業

①  企画業務

JINUSHIビジネスで培ったノウハウをもとに行うコンサルティング業務を行っております。

たとえば、不動産オーナーからの遊休資産等の運営方法及び当該資産等を活用した事業構築等の相談業務や、テナント等の事業会社からの出店候補地の選定等、立地選定から出店条件交渉までのコンサルティング業務を受託することで業務委託料収入を得ております。

②  仲介業務

  不動産の売買を仲介する仲介業務を行って仲介手数料収入を得ております。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

（１）経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用会社）の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

①経営成績の状況

当連結会計年度の経営成績は以下のとおりであります。

当連結会計年度におけるわが国経済は、コロナ禍からの社会経済活動の正常化が進み、個人消費や企業の設備投資を中心に持ち直しがみられ、景気は緩やかな回復基調で推移いたしました。一方で、資源・エネルギー価格の高騰や世界的なインフレや、欧米各国の金融政策による急激な為替変動など、依然として先行き不透明な状況が継続しております。

国内の不動産投資市場全体では、日本銀行における金融政策の影響等により長期金利の緩やかな上昇がみられるなか、国内投資家の投資意欲は引き続き高い状況にありますが、今後の動向については注視する必要があります。

当社は「JINUSHIビジネスを通じて安全な不動産金融商品を創り出し、世界の人々の資産を守る一翼を担う。」ことを経営理念として掲げており、土地のみに投資をし、建物を保有しないことから自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができるJINUSHIビジネスを基本戦略に事業を展開しており、地主リートの成長とともに日本の大地主を目指しております。

当連結会計年度におきましても、2022年２月に発表した中期経営計画（2022年12月期～2026年12月期）の達成に向け、JINUSHIビジネスを基本戦略に、新規仕入及び販売用不動産の売却を推進いたしました。売上高は前年対比で減少いたしましたが、JINUSHIビジネスの評価向上並びに底地マーケットの創出・拡大により、売上高営業利益率は19.5％（前連結会計年度比6.6ポイント増）に向上いたしました。また、テナント業種の多様化、事業エリアの拡大、土地のオフバランスといった成長戦略により、仕入（契約ベース）については、83件・58,800百万円（前連結会計年度比50件増・38,300百万円増）と大きく拡大、契約件数については過去最高となりました。

地主リートにつきましては、国内唯一の底地特化型私募リートとして、年金基金や生損保といった長期投資家からご評価をいただいております。足元では、地主リートは運用開始後８年連続で増資を実現し、2024年１月時点における運用資産規模は2,216億円となっております。当社は地主アセットマネジメント株式会社及び地主リートとの間でスポンサーサポート契約を締結しており、引き続き、JINUSHIビジネスによる不動産金融商品の売却を中心に、スポンサーとして地主リートのサポートを強化してまいります。

このような結果、当連結会計年度の売上高は31,597百万円（前連結会計年度比36.7％減）、営業利益は6,154百万円（同4.0％減）、経常利益は5,718百万円（同3.8％減）、親会社株主に帰属する当期純利益は4,709百万円（同29.3％増）となりました。

セグメント別の経営成績は次のとおりであります。

a.不動産投資事業

不動産投資事業におきましては、売上高は29,948百万円（前年同期比37.9％減）、セグメント利益は9,116百万円（同0.7％減）となりました。

b.サブリース・賃貸借・ファンドフィー・個人投資家向け事業

サブリース・賃貸借・ファンドフィー・個人投資家向け事業におきましては、売上高は1,638百万円（前年同期比12.4％増）、セグメント利益は1,195百万円（同11.1％増）となりました。

c.企画・仲介事業

企画・仲介事業におきましては、売上高は10百万円（前年同期比94.8％減）、セグメント利益は10百万円（同94.6％減）となりました。

②財政状態の状況

当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末に比べ29,329百万円増加し、101,482百万円となりました。これは主に、順調に仕入が進み、販売用不動産が31,867百万円増加した一方で、固定資産（土地）が2,094百万円減少したこと等によります。

負債の部は前連結会計年度末に比べ、28,787百万円増加し、69,980百万円となりました。これは主に、販売用不動産の取得により長期借入金が25,117百万円増加したこと等によります。

純資産は、前連結会計年度末に比べ541百万円増加し、31,501百万円となりました。これは主に、利益剰余金が3,703百万円増加した一方で、3,499百万円の自己株式の取得を行ったこと等によります。なお、当連結会計年度末における自己資本比率は30.9％となりました。

③キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前期末比で392百万円減少し、22,747百万円となりました。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度における営業活動の結果、税金等調整前当期純利益が7,168百万円となり、販売用不動産が32,176百万円増加したこと等により、減少した資金は25,212百万円（前期比45,206百万円の減少）となりました。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度における投資活動の結果、増加した資金は3,691百万円（前期比3,847百万円の増加）となりました。尚、主な要因は有形固定資産の売却による4,150百万円の資金増加です。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度における財務活動の結果、保有する販売用不動産の売却等に伴う長期借入金の返済による支出は21,714百万円となり、一方で新規販売用不動産の仕入に伴う長期借入金による資金調達45,874百万円を行った結果、増加した資金は21,112百万円（前期比35,087百万円の増加）となりました。

④生産、受注及び販売の実績

　　a.生産実績

当社グループは、不動産投資事業、サブリース・賃貸借・ファンドフィー・個人投資家向け事業及び企画・仲介事業を行っており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。

　b.受注実績

当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。

　c.販売実績

当連結会計年度における各セグメントの売上高は、次のとおりであります。

　　(注) １． 主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。

（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

① 重要な会計方針及び見積り

当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表の作成に当たり、当社グループによる会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要としております。当社グループは、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。

また、当社グループが採用する会計方針は、「第５  経理の状況  １．連結財務諸表等  (1)連結財務諸表  注記事項  (連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載しております。

特に、収益性の低下により、投資額の回収が見込めなくなった資産の帳簿価額については、正味売却価額まで減額する会計処理を適用しております。

② 当連結会計年度の経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、以下のとおりであります。

財政状態の分析

当連結会計年度の財政状態の分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要　②　財政状態の状況」に記載のとおりであります。

経営成績の分析

当連結会計年度の経営成績の分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要　①　経営成績の状況」に記載のとおりであります。

キャッシュ・フローの分析

当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要　③　キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第２　事業の状況　３　事業等のリスク」に記載のとおりであります。

当社グループの資本の財源及び資金の流動性につきましては、「第２　事業の状況　１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等　（４）　経営環境及び会社の優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題」及び「第２　事業の状況　３　事業等のリスク　（２）　経営成績、財政状態について　③　有利子負債への依存について」に記載のとおりであります。

経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等につきましては、次のとおりであります。

当連結会計年度の進捗状況は以下のとおりです。

　　 （注）2023年12月期（計画）には2023年８月10日付公開の修正予想数値を記載しております。

セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は、「第２　事業の状況　４
経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　（１）経営成績等の状況の概要　①

経営成績の状況」に記載のとおりであります。

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

１．報告セグメントの概要

　当社グループの報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

　当社グループは、不動産業を中心に事業展開を行っており、「不動産投資事業」、「サブリース・賃貸

借・ファンドフィー・個人投資家向け事業」及び「企画・仲介事業」を報告セグメントとしております。

 「不動産投資事業」は、当社グループのビジネスモデルであるJINUSHIビジネスの手法により、当社が開発した不動産金融商品を地主リート等の投資家に売却する事業を行っております。

 「サブリース・賃貸借・ファンドフィー・個人投資家向け事業」は、当社グループが土地所有者から土地を借り受けて土地の借り手であるテナントに転貸するサブリース事業、当社保有の物件をテナントに賃貸する賃貸借事業、ファンド等からの不動産の運営管理であるプロパティマネジメント等の受託や投資法人の資産運用委託報酬を得るファンドフィー事業、個人投資家向けに不動産金融商品を開発・提供する個人投資家向け事業を行っております。

 「企画・仲介事業」は、当社グループ独自のノウハウをコンサルティングで提供する企画業務及び不動産の売買を仲介する仲介業務を行っております。

（報告セグメントの変更等に関する事項）

　個人投資家向け事業を開始したことに伴い、当連結会計年度より、「サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業」は「サブリース・賃貸借・ファンドフィー・個人投資家向け事業」に変更しております。この報告セグメントの変更が前連結会計年度のセグメント情報に与える影響はありません。

　なお、前連結会計年度のセグメント情報については、変更後の名称により作成したものを記載しております。

２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

  報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。

  報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。

  セグメント間の内部売上高及び振替高は市場実勢価格に基づいております。

３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報

前連結会計年度（自  2022年１月１日  至  2022年12月31日）

(注１)「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、海外ＰＦＩ事業等であります。

(注２) 調整額の内容は以下のとおりであります。

（*） 全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であります。

（*） 全社資産は、主に全社に係る本社管理部門の資産であります。

（*） 全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない本社管理部門の費用であります。

(注３）セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

当連結会計年度（自  2023年１月１日  至  2023年12月31日）

(注１)「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、海外ＰＦＩ事業等であります。

(注２) 調整額の内容は以下のとおりであります。

（*） 全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であります。

（*） 全社資産は、主に全社に係る本社管理部門の資産であります。

（*） 全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない本社管理部門の費用であります。

(注３）セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

【関連情報】

 前連結会計年度（自  2022年１月１日  至  2022年12月31日）

１．製品及びサービスごとの情報

製品及びサービスごとの情報は、「セグメント情報」の「３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1）売上高

    本邦の外部顧客の売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。

(2）有形固定資産

    本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報

(単位:百万円)

 当連結会計年度（自  2023年１月１日  至  2023年12月31日）

１．製品及びサービスごとの情報

製品及びサービスごとの情報は、「セグメント情報」の「３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1）売上高

    本邦の外部顧客の売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。

(2）有形固定資産

    本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。

３．主要な顧客ごとの情報

(単位:百万円)

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度（自　2022年１月１日　至　2022年12月31日）

「不動産投資事業」セグメントにおいて、のれん減損損失140百万円を計上しております。

「サブリース・賃貸借・ファンドフィー・個人投資家向け事業」セグメントにおいて、減損損失1,046百万円を計上しております。

当連結会計年度（自　2023年１月１日　至　2023年12月31日）

各報告セグメントに配分していない全社資産において、減損損失を40百万円計上しております。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度（自　2022年１月１日　至　2022年12月31日）

「不動産投資事業」セグメントにおいて、のれんの償却額28百万円を計上しております。なお、当該のれんの未償却残高はありません。

当連結会計年度（自　2023年１月１日　至　2023年12月31日）

　該当事項はありません。

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

前連結会計年度（自　2022年１月１日　至　2022年12月31日）

該当事項はありません。

当連結会計年度（自　2023年１月１日　至　2023年12月31日）

該当事項はありません。