ASIAN STAR

３【事業の内容】

　当社グループは、当社及び連結子会社６社により構成されており、不動産販売、不動産管理を主たる業務としております。当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。

　なお、次の５部門は「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1)連結財務諸表　注記事項」に掲げる報告セグメントの区分と同一であります。

(1) 不動産販売事業

　当社は、新築戸建て、土地及び一棟売りを含む収益マンションの販売を行っております。連結子会社である株式会社グリフィン・パートナーズは、収益マンション、居住用マンションの販売を行っております。

(2) 不動産管理事業

　当社は、約3,500戸の賃貸管理業務（集金代行、更新事務代行等）を受託し、管理物件の入居者が退去する際には原状回復工事やバリューアップを目的としたリフォーム工事を受注しております。連結子会社である柏雅資本集団控股有限公司（香港）及び柏雅酒店管理（上海）有限公司は、中国においてサービスアパートメントの運営管理事業等を行っております。また、連結子会社である上海優宏資産管理有限公司及び上海特庫伊投資管理有限公司は、中国において中古の建物を借上げ、簡易内装を施し、家具を配置した後、顧客へ賃貸するマンション管理事業を主たる業務として行っております。

(3) 不動産賃貸事業

　当社及び連結子会社である上海優宏資産管理有限公司は、マンション、事務所及び駐車場等を所有又は賃借し、これらを賃貸又は転貸しております。

(4) 不動産仲介事業

　当社及び連結子会社である株式会社グリフィン・パートナーズ及び上海徳威房地産経紀有限公司並びに上海特庫伊投資管理有限公司は、不動産売買及び不動産賃貸借に係る仲介事業を行っております。

(5) 投資事業

　持分法適用関連会社である株式会社ASIAN STAR INVESTMENTSは、不動産関連の金融商品等への投資事業を行っております。

        以上の事業内容について図示すると次のとおりであります。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

　文中の将来に関する事項は、当連結会計年度の末日現在において判断したものであります。

(1) 経営成績等の状況の概要

 ①財政状態及び経営成績の状況

当連結会計年度における我が国経済は、新型コロナウイルス感染症に伴う行動制限及び水際対策等の緩和によりインバウンド需要が増加し、徐々に経済活動の正常化が進みました。一方、国内では物価上昇による個人消費の落ち込み、国外では各国に頻発する紛争問題、世界的なインフレや金融引き締めによる経済の停滞がリスクとなり、依然として先行きは不透明な状態が続いております。

　当社グループの主力市場である不動産市況においては、資材価格及び建築費の高騰に伴い販売価格の上昇が続いており、以前と比して利益確保が困難にはなっているものの、需要と供給のバランス均衡は底堅く推移しております。

　このような事業環境のもと、当社グループは不動産管理事業を事業領域の中心に据え、それに関連する不動産仲介事業、不動産賃貸事業の更なる収益向上及び不動産販売事業の業容拡大を目指してまいりました。

その結果、当連結会計年度の業績は、売上高2,125百万円（前連結会計年度比14.6％減）、営業利益53百万円（前連結会計年度比10.8％増）、経常利益47百万円（前連結会計年度比11.8％増）、親会社株主に帰属する当期純利益40百万円（前連結会計年度比26.0％減）となりました。

当連結会計年度におけるセグメントごとの経営成績は次のとおりであります。

（不動産販売事業）

不動産相場並びに建築資材の高騰を背景として開発を慎重に吟味していることなどから、売上高715百万円（前連結会計年度比36.5％減）、営業利益87百万円（前連結会計年度比19.7％増）となりました。

（不動産管理事業）

建物管理業務を積極的に受注することにより売上高は前年を上回りましたが、新型コロナウイルス感染症の影響緩和に伴い稼働を全面的に復旧させるための営業費用がかさんだことなどから、売上高は589百万円（前連結会計年度比1.7%増）、営業利益は120百万円（前連結会計年度比17.6％減）となりました。

（不動産賃貸事業）

より高い収益性を実現するため資産の流動化を推進しており、前年から投資物件の売却を一部行い賃料収益が相対的に減少傾向にあることなどから、売上高は387百万円（前連結会計年度比4.4％減）、営業利益は63百万円（前連結会計年度比28.1％減）となりました。

（不動産仲介事業）

新型コロナウイルス感染症の影響が緩和され、国内・国外共に経済活動の正常化が見られることなどから、売上高は445百万円（前連結会計年度比11.4％増）、営業利益は94百万円（前連結会計年度比7.3％増）となりました。

（投資事業）

市況を鑑み投資を抑制していることから、売上高、営業利益共に発生はありませんでした（前連結会計年度も同様）。

　また、財政状態については次のとおりであります。

（流動資産）

　当連結会計年度末の流動資産の残高は、前連結会計年度比25.6％増の2,631百万円となりました。その主な内訳は、現金及び預金1,279百万円、販売用不動産859百万円、仕掛販売用不動産267百万円であります。増加の要因といたしましては、第三者割当増資などにより、現金及び預金が426百万円増加したことによるものであります。

（固定資産）

　当連結会計年度末の固定資産の残高は、前連結会計年度比4.9％減の984百万円となりました。その主な内訳は、投資不動産574百万円であります。減少の要因といたしましては、保有目的の変更により投資不動産から販売用不動産への振替が生じたことなどにより、投資不動産が34百万円減少したことによるものであります。

（流動負債）

　当連結会計年度末の流動負債の残高は、前連結会計年度比10.4％増の947百万円となりました。その主な内訳は、短期借入金139百万円、前受金124百万円、預り金505百万円であります。増加の要因といたしましては、不動産販売に係る預り金が149百万円増加したことによるものであります。

（固定負債）

　当連結会計年度末の固定負債の残高は、前連結会計年度比11.3％減の506百万円となりました。その主な内訳は、長期借入金238百万円、長期預り保証金231百万円であります。減少の要因といたしましては、返済により長期借入金が54百万円減少したことによるものであります。

（純資産）

　当連結会計年度末の純資産の残高は、前連結会計年度比27.1％増の2,162百万円となりました。増加の要因といたしましては、第三者割当増資により資本金及び資本剰余金がそれぞれ200百万円増加したことによるものであります。

 ②キャッシュ・フローの状況

　当連結会計年度末における現金及び現金同等物は、営業活動による収入が145百万円、投資活動による収入が６百万円及び財務活動による収入が272百万円となったことから、前連結会計年度末に比べ426百万円増加し、1,279百万円となりました。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動によるキャッシュ・フローは、145百万円の収入（前連結会計年度は455百万円の収入）となりました。これは主として税金等調整前当期純利益の計上47百万円、預り金の増加146百万円等によるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動によるキャッシュ・フローは、６百万円の収入（前連結会計年度は73百万円の支出）となりました。これは主として関係会社株式の売却による収入12百万円等によるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動によるキャッシュ・フローは、272百万円の収入（前連結会計年度は89百万円の収入）となりました。これは主として有利子負債の返済による支出488百万円、新株の発行による収入400百万円等によるものであります。

 ③生産、受注及び販売の実績

 a.生産実績

　該当事項はありません。

 b.契約の実績

　当連結会計年度における不動産販売事業の契約実績は次のとおりであります。

c.販売実績

　当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

　（注）最近２連結会計年度における開示すべき主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

（不動産販売事業）

物件別販売実績

　（注）セグメント間の取引については相殺消去しております。

地域別販売実績

　（注）セグメント間の取引については相殺消去しております。

（不動産管理事業）

　販売実績

　（注）セグメント間の取引については相殺消去しております。

物件形態別管理実績

　（注）物件所有者に代行して入居者募集業務、賃貸契約代行業務、家賃管理業務を行っている物件の各期末における管理戸数を記載しております。

（不動産賃貸事業）

　販売実績

  （注）セグメント間の取引については相殺消去しております。

（不動産仲介事業）

　販売実績

　（注）セグメント間の取引については相殺消去しております。

　　　　契約形態別仲介実績

　（注）不動産仲介業における契約形態別の取扱戸数を記載しております。

（投資事業）

　販売実績

(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

　文中における将来に関する事項は、本有価証券報告書提出日（2024年３月29日）現在において判断したものであります。

①重要な会計方針及び見積り

　当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づいて作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産・負債の報告金額及び偶発資産・負債の開示、並びに報告期間における収益・費用の報告数値に影響を与える見積り及び予測を行っております。当該見積りにつきましては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる様々な要因に関して情報収集を行い、見積り金額を計算しておりますが、実際の結果はこれらの見積りと異なる場合があります。

　当社グループの連結財務諸表作成にあたって採用している重要な会計方針は、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1) 連結財務諸表　注記事項　(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載のとおりであります。

②当連結会計年度の経営成績等の分析

a.売上高・売上総利益

　当連結会計年度における売上高は、前連結会計年度比14.6％減の2,125百万円となりました。減収の主な要因は、需給の兼ね合いで不動産販売事業において戸建物件販売の伸び悩み等によるものです。

　また、当連結会計年度における売上総利益につきましては、前連結会計年度比0.0％減の820百万円となりました。

b.販売費及び一般管理費・営業利益

　当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、コストの見直しと削減により前連結会計年度比0.7％減の767百万円となりました。

　この結果、営業利益は前連結会計年度比10.8％増の53百万円となりました。

c.営業外損益・経常利益

　当連結会計年度における営業外収益は、コロナの収束に伴いコロナ対策に係る助成金収入などが減少したことなどにより、前連結会計年度比24.4％減の16百万円となりました。また、営業外費用は、第三者割当にかかる支払手数料の増加がありましたが、借入利息及び為替差損の減少などにより前連結会計年度比18.6％減の21百万円となりました。

　この結果、経常利益は前連結会計年度比11.8％増の47百万円となりました。

d.特別損益・法人税等（法人税等調整額含む）・親会社株主に帰属する当期純利益

　当連結会計年度における特別利益の計上はありません（前連結会計年度の特別利益は35百万円）。また、特別損失は、前連結会計年度から３百万円減の０百万円となりました。

　この結果、税金等調整前当期純利益は前連結会計年度比36.2％減の47百万円となりました。また、当連結会計年度の法人税等（法人税等調整額含む）は６百万円となり、親会社株主に帰属する当期純利益は前連結会計年度比26.0％減の40百万円となりました。

③経営成績に重要な影響を与える要因について

　「３　事業等のリスク」に記載のとおりであります。

④経営戦略の現状と見通し

　当社グループは、継続的かつ安定的に成長できる事業基盤の構築を目指し、不動産管理事業等の「ストック型フィービジネス」を強化してまいりました。この事業基盤を土台として既存事業である不動産サービス分野の規模拡大、そして、新たな収益の柱となる新規事業への取り組みを強化してまいります。

（不動産販売事業）

約30年間に渡り横浜で事業展開を行うことで培ったノウハウを活かし、横浜エリアを中心に新築戸建住宅の開発や投資用・居住用マンションの買取再販、また全国に保有する土地の販売を行い、業容を拡大しております。また、都内のマンション買取再販事業を強化し、当社が有する海外富裕層とのネットワークをフルに活用して今後も積極的な事業展開を継続してまいります。

（不動産管理事業）

当社グループの基幹事業であり、既に安定した収益基盤を形成しております。不動産オーナーと入居者の双方へのサービスをより一層向上させることで、同業他社との差別化を図り、管理受託戸数の増加につなげるとともに、より一層の業務効率化を実現することで収益拡大を図ります。

（不動産賃貸事業）

当社所有不動産の運用につきましては、国内における投資不動産並びに中国のサブリース事業の稼働率が一時的に低下したものの、賃料水準は概ね現状維持で推移しております。今後につきましても稼働率の維持により一層注視し、賃料水準、稼働状況の向上に努めてまいります。

（不動産仲介事業）

事業内容は賃貸仲介と売買仲介に大別され、賃貸仲介につきましては、賃貸管理業務の受託物件が集中するエリアにおける取引件数及びシェアの拡大を目指します。売買仲介につきましては、投資用マンションオーナーの資産の現金化や組み換え等のニーズに的確に応えるため、購入希望者への斡旋業務を速やかに行ってまいります。また、インバウンド需要のニーズを捉えて、タワーマンション等の大型物件の斡旋にも努めてまいります。

（投資事業）

　既存事業とのシナジー効果が見込める事業や今後の成長が見込まれる新たな事業への投資事業を行ってまいります。

（新規事業）

当社グループは、徳威グループなど日中間のクロスボーダービジネスを収益拡大の好機と捉え、様々な事業協力の可能性を追求し、新たな事業の取り組みを進めてまいります。

⑤資本の財源及び資金の流動性についての分析

a.キャッシュ・フロー

　当連結会計年度末におけるキャッシュ・フローの概況については、「(1)経営成績等の状況の概要　②キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。

b.資金需要及び資金調達

　当社グループの資金需要は、主に土地・中古不動産の取得費用及び戸建新築費用、中古不動産の内装・工事費用等であります。

　調達手段といたしましては、主に金融機関からの借入及び第三者割当による株式発行によっておりますが、社債発行による調達も検討してまいります。

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

１．報告セグメントの概要

（報告セグメントの決定方法)

　当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

したがって、当社は事業目的又はサービスの内容等が概ね類似している各個別事業を「不動産販売事業」、「不動産管理事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産仲介事業」、「投資事業」の５つに集約していることから、これらを報告セグメントとしております。

　各報告セグメントの事業内容は、以下のとおりであります。

２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

　　報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と同一であります。

　　報告セグメントの利益は営業利益ベースの数値であります。

　　セグメント間の内部収益及び振替高は市場実勢価格に基づいております。

３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報

前連結会計年度（自　2022年１月１日　至　2022年12月31日）

（注）　１．調整額は以下のとおりであります。

　　　　　（1）セグメント利益の調整額△346,320千円は、セグメント間取引消去313千円、各セグメントに配分していない全社費用△346,634千円であります。

          （2）セグメント資産の調整額は、各セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産の主なものは管理部門に係る資産であります。

          （3）減価償却費の調整額は、各セグメントに配分していない全社資産に係る減価償却費であります。

        ２．セグメント利益の合計額は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

当連結会計年度（自　2023年１月１日　至　2023年12月31日）

（注）　１．調整額は以下のとおりであります。

　　　　　（1）セグメント利益の調整額△311,553千円は、セグメント間取引消去281千円、各セグメントに配分していない全社費用△311,834千円であります。

          （2）セグメント資産の調整額は、各セグメントに配分していない全社資産であります。全社資産の主なものは管理部門に係る資産であります。

          （3）減価償却費の調整額は、各セグメントに配分していない全社資産に係る減価償却費であります。

        ２．セグメント利益の合計額は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

【関連情報】

前連結会計年度（自  2022年１月１日  至  2022年12月31日）

１．製品及びサービスごとの情報

  セグメント情報に同様の情報を開示しておりますので、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1）売上高

（単位：千円）

(2）有形固定資産

（単位：千円）

３．主要な顧客ごとの情報

（単位：千円）

当連結会計年度（自  2023年１月１日  至  2023年12月31日）

１．製品及びサービスごとの情報

  セグメント情報に同様の情報を開示しておりますので、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

(1）売上高

（単位：千円）

(2）有形固定資産

（単位：千円）

３．主要な顧客ごとの情報

　　外部顧客への売上高のうち、特定の顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の10％に満たないため、主要な顧客ごとの情報の記載を省略しております。

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度（自  2022年１月１日  至  2022年12月31日）

当連結会計年度（自  2023年１月１日  至  2023年12月31日）

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度（自  2022年１月１日  至  2022年12月31日）

当連結会計年度（自  2023年１月１日  至  2023年12月31日）

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

前連結会計年度（自  2022年１月１日  至  2022年12月31日）

　該当事項はありません。

当連結会計年度（自  2023年１月１日  至  2023年12月31日）

　該当事項はありません。