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３ 【事業の内容】

当社は、ストレージ事業、土地権利整備事業、及びその他運用サービス事業から構成されております。ストレージ事業は、土地や建物を借上げ、または土地や建物を取得・保有しレンタル収納スペースとして運用する事業であります。また、投資商品としてコンテナやストレージ専用建物を受注し販売する事業であります。土地権利整備事業は、権利関係の複雑な借地権・底地の売買を通じて、地主様・借地権者様双方の問題を解決する事業であります。その他運用サービス事業は、アセット事業、オフィス事業等からなる、土地や建物を借上げ、または土地や建物を取得・保有し、当社の「ハローシリーズ」による付加価値を高め、運用・管理する事業等であります。

当社の主な事業とセグメントとの関連は、次のとおりであります。以下に示す区分は、セグメントと同一の区分であります。

＜ストレージ事業＞

＜土地権利整備事業＞

＜その他運用サービス事業＞

事業の系統図は、次のとおりであります。

＜ストレージ事業＞

１．借上げ

①　当社は、不動産所有者から未活性の土地、建物等を借ります。

②　当社は、未活性の不動産を商品化（※）し、エンドユーザーに貸し出します。商品としては、当社の「ハローストレージ」であります。

※商品化とは、土地を借りてその上にコンテナを設置する、或いはオフィスビルにトランクルームの内部造作を施す等、当社が行う設備投資をいいます。

③  当社は、エンドユーザーから料金（賃料）を徴収します。

④  当社は、不動産所有者に賃借料を支払います。なお、「不動産所有者、投資家」と「投資家」が加わっているのは、ストレージ事業において当社が商品化の過程で設備投資したコンテナ及びトランクルーム内部造作をいったん「投資家」に販売し、それを当該「投資家」から賃借し、継続使用していることを示しております。

２．自社保有

①　当社が不動産所有者から不動産（土地・建物）を購入、または土地を購入した後に建物を建設し、保有します。

②  レンタル収納スペースで運用し賃料収入を得ることで運用します。

３．受注

①　コンテナの設置、トランクルームの内部造作を受注し販売します。

＜土地権利整備事業＞

１．土地権利整備

①　当社が底地所有者から底地を購入します。

②　権利関係を調整し、借地権者に販売します。

２．不動産売買

①　当社が不動産所有者から不動産（オフィスビル、マンション、ホテル等）を購入し、保有します。

②　不動産の付加価値をあげて（稼働率アップ等）投資家に販売します。

＜その他運用サービス事業＞

１．借上げ

①　当社は、不動産所有者から未活性の建物を借ります。

②　当社は、未活性の不動産を商品化し、エンドユーザーに貸し出します。商品としては、「ハローオフィス」等であります。

③  当社は、エンドユーザーから料金（賃料）を徴収します。

④  当社は、不動産所有者に賃借料を支払います。

２．自社保有

①　当社が不動産所有者から不動産（土地・建物）を購入し、保有します。

②  事務所・店舗等として貸し出し、賃料収入を得ることで運用します。

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(業績等の概要)

(1) 経営成績等の状況の概要

当事業年度の売上高は22,463百万円（前期比7.6％増）、営業利益は4,155百万円（前期比11.1％増）、経常利益は4,058百万円（前期比8.0％増）、当期純利益は、前事業年度に法人税等還付税額として235百万円を計上したこともあり2,821百万円（前期比2.1％減）となりました。

各セグメントの業績は以下の通りであります。

＜ストレージ事業＞

当社の基幹事業であるストレージ事業は、「ストレージ運用」と「ストレージ流動化」の２つのサブセグメントで構成されております。

ストレージ運用は、当社が展開するトランクルームのブランド「ハローストレージ」の稼働率は、新規出店室数が増加したものの前期末比1.07ポイント減の88.29%となりましたが、引き続き高い水準を維持しました。高稼働率の要因は主に、データ分析による出店精度の向上、及び出店現場を小型化したことや商品の認知度が向上したこと等により成約数を堅調に獲得できたことであります。

ストレージ事業は、2023年２月14日に公表した「中期経営計画23－25」に記載のとおり、2023年12月期4,700室の出店目標に対して5,800室（既存物件の増設430室含む）の結果となりました。総室数は毎年定期的に発生する閉店等の影響もあり、前期末比2,798室増の101,379室と10万室を突破しました。成約については、データベースの構築による新規出店現場の精度向上や小型化、また広報活動の強化によるストレージ商品の認知度向上等の影響により、需要を取り込むことで堅調に稼働室数を伸ばしました。収益性については、出店形態を引き続き収益性の高い自社出店を中心にしていることに加えて、キャンペーンのコントロールによる値引き率の抑制や一部賃料の見直し、効率的な広告活動の影響等により、ストレージ運用は増益の結果となりました。

ストレージ流動化は、アセット屋内型ストレージ「土地付きストレージ」の販売７件を計上いたしました。

これらの結果、ストレージ事業の売上高は17,423百万円（前期比6.5％増）、営業利益は4,563百万円（前期比11.7％増）と増収増益となりました。

＜土地権利整備事業＞

土地権利整備事業につきましては、売上高は3,623百万円（前期比16.5％増）、営業利益は446百万円（前期比3.9％減）と増収減益となりました。仕入れにつきましては、引き続き良質物件の仕入れに注力し、在庫額は前期末比146百万円減の3,809百万円となりました。

＜その他運用サービス事業＞

その他運用サービス事業は、アセット事業、オフィス事業等の賃料収入を収益基盤とする事業で構成されております。アセット事業は、借上げ物件の解約があったものの引き続き高稼働を維持しましたが修繕費等の計上により、減収減益となりました。オフィス事業は、2022年に３件、及び2023年２月に２件新規オープンし、売上に寄与したものの新規出店物件の出店費用や物件の閉鎖の影響もあり、増収減益となりました。これらの結果、その他運用サービス事業の売上高は1,416百万円（前期比1.2％増）、営業利益は345百万円（前期比7.6％減）と増収減益となりました。

流動資産は、前事業年度末に比べて9.3％増加し21,887百万円となりました。これは主として、販売用不動産が955百万円、現金及び預金が696百万円、仕掛販売用不動産が209百万円それぞれ増加したこと等によるものであります。

固定資産は、前事業年度末に比べて8.5％増加し27,788百万円となりました。これは主として工具、器具及び備品の取得等により有形固定資産が2,384百万円増加したこと等によるものであります。

この結果、資産合計は、前事業年度末に比べて8.8％増加し49,676百万円となりました。

流動負債は、前事業年度末に比べて13.6％増加し7,062百万円となりました。これは主として１年内返済予定の長期借入金が684百万円、未払金が233百万円それぞれ増加したこと等によるものであります。

固定負債は、前事業年度末に比べて7.6％増加し17,592百万円となりました。これは主として長期未払金が706百万円、リース債務が270百万円、長期前受収益が244百万円それぞれ減少したこと等に対して、長期借入金が2,313百万円増加したこと等によるものであります。

この結果、負債合計は、前事業年度末に比べて9.2％増加し24,655百万円となりました。

純資産合計は、前事業年度末に比べて8.4％増加し25,021百万円となりました。これは主として繰越利益剰余金が1,946百万円増加したこと等によるものであります。増減の主な内訳は、利益剰余金の増加1,946百万円（当期純利益による増加2,821百万円、配当金の支払による減少874百万円）等であります。これらの結果、自己資本比率は50.4％となりました。

(2) キャッシュ・フローの状況

当事業年度における現金及び現金同等物（以下、資金という）は、前事業年度末に比べて696百万円増加し、14,995百万円となりました。

当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

＜営業活動によるキャッシュ・フロー＞

「営業活動によるキャッシュ・フロー」は、3,530百万円の収入となりました。主な内訳は、買戻損失に係る支払額273百万円、法人税等の支払額1,169百万円等の減少要因に対して、税引前当期純利益4,070百万円、減価償却費計上額1,130百万円等の増加要因によるものであります。

＜投資活動によるキャッシュ・フロー＞

「投資活動によるキャッシュ・フロー」は、4,667百万円の支出となりました。主な内訳は、有形固定資産の取得による支出額4,801百万円等の減少要因によるものであります。

＜財務活動によるキャッシュ・フロー＞

「財務活動によるキャッシュ・フロー」は、1,818百万円の収入となりました。主な内訳は、長期借入金の返済による支出額2,603百万円、配当金の支払額873百万円、リース債務の返済による支出290百万円等の減少要因に対し、長期借入れによる収入5,362百万円等の増加要因によるものであります。

(生産、受注及び販売の状況)

(1) 生産実績

該当事項はありません。

(2) 受注実績

当事業年度における受注実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

(3) 販売実績

当事業年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

(経営者の視点による経営成績等に関する分析・検討内容)

文中における将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。

(1) 重要な会計方針及び見積り

当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成にあたり、決算期間における収益及び費用の報告数値に影響を与える見積りは、主に貸倒引当金、転貸損失引当金、棚卸資産の評価額、減価償却資産の耐用年数、固定資産の評価、及び繰延税金資産の回収可能性等であり、継続して評価を行っております。なお、評価につきましては、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる要因等に基づき実施しておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果は異なる場合があります。特に以下の会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定が重要であると考えております。

①棚卸資産の評価

棚卸資産について、正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には、帳簿価額を正味売却価額まで減額し、当該減少額を評価損として計上しております。そのため、販売計画や市場環境の変化により、その見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ、正味売却価額が帳簿価額を下回る場合には評価損の計上が必要となる可能性があります。

②固定資産の減損処理

固定資産について、減損の兆候があり、かつ資産の回収可能価額が帳簿価額を下回る場合は、回収可能価額まで減損処理を行うこととしております。減損の兆候の判定及び回収可能性の見積りにおける重要な仮定は、不動産鑑定士による鑑定評価等及び将来キャッシュ・フローの見積りであります。当該資産又は資産グループが属する事業の経営環境の著しい変化や収益状況の悪化等により、見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ減少した場合、減損損失が発生する可能性があります。

③繰延税金資産の回収可能性の評価

繰延税金資産については、将来の課税所得を合理的に見積り、回収可能性を十分に検討し、回収可能見込額を計上しています。しかし、繰延税金資産の回収可能見込額に変動が生じた場合には、繰延税金資産の取崩しまたは追加計上により利益が変動する可能性があります。

④転貸損失引当金

ストレージ事業におけるマスターリースにおいて、転貸差損が将来にわたり発生する可能性が高い物件について、翌事業年度以降の損失見込額を計上しております。転貸損失引当金の計算にあたっては、過去の収益実績を元に将来収益を見積もっています。しかし、ストレージ事業の経営環境の著しい変化や収益状況の悪化等により、見積額の前提とした条件や仮定に変更が生じ収益が減少した場合、引当金の追加計上が必要となる可能性があります。

(2) 当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

当社の当事業年度の経営成績等は、増収・増益、当期純利益のみ減益の結果となりました。当期純利益は、前事業年度において過年度の法人税の更正を行ったことにより法人税等還付税額として235百万円計上したこと等もあり減益となりました。ストレージ事業は、「中期経営計画23－25」に記載のとおり出店室数を増加していく成長戦略のもと増収・増益に大きく貢献した結果となりました。土地権利整備事業（底地）について、事業規模の最適化を図りながら進めた結果、売上は増収と順調に推移しましたが、利益は一部不動産の評価損計上の影響もあり減益となりました。引き続き、不動産売買による一過性の利益に依存した収益構造から、毎月安定的に収益が積みあがるストック型の収益構造への転換に向けた施策を進めてまいりました。

当社の基幹事業はストレージ事業であります。当社が展開するレンタル収納スペースは101,379室であり、そのうち約88％の稼働率を維持しており、継続的な収益を見込める環境が構築されております。また、当社が展開するストレージ物件は無人で運営・管理できる体制となっており、人件費等のコストを必要としないため、市況の影響を受けず安定した収益を見込むことが可能であります。さらに、ストレージ事業においては、レンタル収納スペースの需要及び認知度の向上により、市場規模が拡大傾向にあります。東京近郊では競合他社の出店も増加しておりますが、当社は競合エリアへの出店を模索し続けるとともに、地方の10万人都市を中心に小型物件（20～40室）の出店を進めました。大都市と比較して出店地代が安価なうえに競合他社が少なく、出店後の申込数等が好調に推移しております。また、自社投資出店へ切り替えたことで、損益分岐点が下がることによりストレージ運用の利益率が改善しております。今後も当社の営業ノウハウを活かして全国にストレージ物件を展開し、ストックビジネスの持続的な成長及び強固な収益基盤の確立を目指してまいります。

土地権利整備事業は、住宅用底地の売買を中心に展開しております。土地を自由に活用できない底地権者と、住み続けることはできるが土地の活用ができない借地権者との権利関係を当社が介入することによって解決する事業であります。権利関係が複雑化しておりニッチな事業のため競合が少なく、建物を保有する借地権者への売却は、借地権者の購入需要も高く不動産市況に影響されにくいため、継続的に収益を獲得しております。また、底地を保有している期間は地代収入を得られるため、投資用商品としての注目度も上がっており、投資家への販売も出口戦略の選択肢の一つとして考えております。

当社の資本の財源及び資金の流動性については、各事業の成長速度を加速させる中で、ストレージの出店、底地の仕入、システムインフラの整備等、機動的な活用ができる資金水準の維持と財務の健全性を考慮した有利子負債を適切に保つことが非常に重要であると考えております。そのため、資本の財源は、流動性の高い資金の確保として、内部留保の確保及び金融機関からの運転資金の借入で対応しております。販売用不動産に計上している底地については、仕入段階での精査及び出口戦略を考慮したうえで、適正な在庫水準を保ちつつ、内部留保を活用した売買を行っております。