住友不動産

３ 【事業の内容】

当社の企業集団は、当社および連結子会社49社ほかにより構成され、その主要な事業および当該各事業における当社および主要企業の位置づけは次のとおりです。

(1) 不動産賃貸事業

当社（ビル事業本部および都市開発事業本部）は、主としてオフィスビルならびに高級賃貸マンション等の開発・賃貸事業を行っております。また、住友不動産ヴィラフォンテーヌ㈱がホテル事業を、住友不動産ベルサール㈱がイベントホール・会議室等の賃貸事業を、住友不動産商業マネジメント㈱が商業施設等の運営・管理を行っております。

(2) 不動産販売事業

当社（住宅分譲事業本部および用地開発事業本部）は、マンション、戸建住宅、宅地等の開発分譲事業を行っております。なお、マンション分譲後の管理業務については、当社（住宅分譲事業本部）および住友不動産建物サービス㈱が行っております。

(3) 完成工事事業

当社（新築そっくりさん事業本部および注文住宅事業本部）は、主として建替えの新システムである新築そっくりさんならびに戸建住宅等の建築工事請負事業を行っております。また、住友不動産シスコン㈱がインテリアの販売等を行っております。

(4) 不動産流通事業

住友不動産販売㈱は、不動産売買の仲介、住宅等の販売代理および賃貸仲介を行っております。

(5) その他の事業

住友不動産エスフォルタ㈱がフィットネスクラブ事業を、泉レストラン㈱が飲食業を、いずみ保険サービス㈱が保険代理店業を行っております。

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1) 経営成績等の状況の概要

① 財政状態及び経営成績の状況

３期連続経常最高益、11期連続純利益最高益更新

当連結会計年度の業績は下表の通りで、売上高、営業利益、経常利益、純利益のすべてにおいて前年を上回り増収増益となりました。営業利益、経常利益、純利益はいずれも過去最高を更新（営業利益２期連続、経常利益３期連続、純利益11期連続）しました。

オフィスビル賃貸、分譲マンションが増収増益で業績を牽引

部門別では、市況の回復・改善傾向が鮮明となってきた東京のオフィスビルを中心とした不動産賃貸事業と、分譲マンションの引渡し戸数が増加した不動産販売事業がともに最高益となり業績を牽引しました。

 受取利息・受取配当金の増加により営業外損益は△15億円（前期比＋30億円）に改善、特別損益は減損損失や固定資産除却損など127億円の特別損失を計上した一方で投資有価証券売却益など128億円の特別利益を計上し、差引１億円（同＋64億円）のプラスとなりました。

その結果、売上高9,676億円（前期比＋3.0％）、営業利益2,546億円（同＋5.6％）、経常利益2,531億円（同＋7.0％）、親会社株主に帰属する当期純利益1,771億円（同＋9.4％）となりました。

部門別の営業成績は下表の通りです。

＜不動産賃貸事業部門＞

増収増益、最高益更新

当連結会計年度は、前期竣工の「住友不動産東京三田ガーデンタワー」、「住友不動産新宿ファーストタワー」など大型ビルの新規稼働によって減価償却費が大きく増加したものの、既存ビルの収益改善と、ホテル、イベントホールなど施設営業分野の回復が業績に寄与した結果、増収増益となり、売上、営業利益ともに過去最高を更新しました。

需給改善継続、新規ビル募集進捗

当期末の空室率は、「住友不動産東京三田ガーデンタワー」など前期竣工の通期稼働ビルを加えて6.9％となりましたが、働きやすいオフィス環境を志向する企業や事業拡大のため採用強化を図る企業の新規需要は引き続き旺盛で、契約面積が解約面積を上回る傾向が続いており、空室率は改善傾向を辿る見通しです。また、当第４四半期に竣工した「住友不動産中野駅前ビル」、「住友不動産秋葉原東ビル」はともに満室稼働となり、新規ビルのテナント募集も順調に進捗しております。

＜不動産販売事業部門＞

増収増益、最高益更新

当連結会計年度は、「シティタワー新宿」、「シティハウス武蔵野」、「ベイシティタワーズ神戸WEST」などが引渡しを開始、マンション、戸建、宅地の合計で3,524戸（前期比＋563戸）を販売計上しました。計上戸数の増加と利益率の改善により増収増益となり、営業利益は過去最高を更新しました。

マンション契約順調、次期計上分の９割契約済

当連結会計年度のマンション契約戸数は3,281戸（前期比△421戸）と、前年に比べ減少しましたが、次期計上予定戸数3,500戸に対し期首時点で約90％（前年約90％）が契約済みとなり、順調に推移しました。

＜完成工事事業部門＞

利益率改善も、減収減益

当連結会計年度の受注棟数は、「新築そっくりさん」事業で6,947棟（前期比△849棟）、注文住宅事業で2,222棟（同＋151棟）となりました。当事業部門の業績は、販売価格の値上げが浸透する一方で、コストコントロールによって利益率が改善したものの、両事業ともに計上棟数が減少した結果、減収減益となりました。当期は、「新築そっくりさん」で高断熱リフォームの受注割合が６割に到達、注文住宅でも断熱性能最高等級７を実現する新商品を発売、両事業ともに高い環境性能を訴求した商品の販売に注力し受注増に努めています。

＜不動産流通事業部門＞

減収減益も、足元で回復の兆し

当連結会計年度は、中古マンション取引を中心とした主力の仲介事業で、仲介件数が31,502件（前期比△3,404件）と前年に比べ減少し、減収減益となりました。当期は、登記情報によるダイレクトメールを個人情報保護の観点から廃止した結果、仲介件数は減少傾向を辿っておりましたが、営業拠点の統廃合による営業効率の改善や、Web広告強化の取組みを推進した結果、第４四半期に問合せ件数が増加したのに加え、仲介収益が契約ベースで前年比プラスに転じるなど、足元では回復の兆しが出始めています。

＜その他の事業部門＞

フィットネスクラブ事業、飲食業などその他の事業は、売上高11,277百万円（前期比＋1,214百万円）、営業利益1,418百万円（同＋236百万円）となりました。

  ＜中期経営計画の達成状況＞

当社は、2022年４月より「第九次中期経営計画」に取り組んでおります。計画２年目となる当期は、前述の通り、３期連続経常最高益、11期連続純利益最高益更新を達成しました。
　その結果、最終年度の次期予想を加えた３ヵ年累計業績は下表の通りで、売上高、営業利益、経常利益、当期利益のすべてにおいて八次実績を上回るとともに、経常利益と当期利益は当初目標を超過達成する見通しです。次期予想業績を着実に達成し、売上、利益ともに中計最高業績の更新を目指してまいります。

※2022年５月12日公表

　＜資産、負債、純資産の状況＞

当連結会計年度における総資産は、６兆6,783億円（前期末比＋3,129億円）となりました。主に賃貸ビル投資により有形固定資産と投資有価証券（インド子会社への出資金）が増加しました。

負債合計額は、４兆6,278億円（前期末比＋617億円）となりました。連結有利子負債が３兆9,615億円（同＋235億円）となりました。

純資産合計額は２兆505億円（前期末比＋2,512億円）となりました。当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益が1,771億円となり、利益剰余金が増加しました。その結果、自己資本比率は30.7％（前期末28.3％）となりました。

なお、当連結会計年度における連結有利子負債の長期比率は97％（前期末95％）、固定金利比率は84％（同86％）となっております。

② キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度におけるキャッシュ・フローは、
    営業活動によるキャッシュ・フロー　　232,033百万円（前期比  ＋ 66,921百万円）

　投資活動によるキャッシュ・フロー　△310,694百万円（前期比　＋179,104百万円）

　財務活動によるキャッシュ・フロー　　△3,655百万円（前期比　△359,211百万円）

となり、現金及び現金同等物は△80,927百万円減少して103,125百万円となりました。

＜営業活動によるキャッシュ・フロー＞

当期の経常利益は2,531億円、減価償却費は731億円となりました。棚卸資産の増加や法人税等の支払などにより、営業キャッシュ・フローは2,320億円の収入となりました。

＜投資活動によるキャッシュ・フロー＞

主に賃貸事業の増強を目的として合計1,883億円の有形固定資産投資と1,216億円のインド子会社への出資を行った結果、投資キャッシュ・フローは3,106億円の支出となりました。

＜財務活動によるキャッシュ・フロー＞

期限到来に伴う社債の償還および長期借入金の返済合計2,941億円（ノンリコース含む）と賃貸事業の増強に伴う有形固定資産投資に対応するため、3,886億円の社債発行および長期借入を実施した結果、財務キャッシュ・フローは36億円の支出となりました。

③ 生産、受注及び販売の状況

生産、受注及び販売の状況については、前掲「① 財政状態及び経営成績の状況」における各セグメントの業績に関連付けて記載しております。

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末(2024年３月31日)現在において当社グループが判断したものであります。

① 財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

(イ)　概況

当連結会計年度は、売上高9,676億円（前連結会計年度比＋277億円）、営業利益2,546億円（同＋133億円）、経常利益2,531億円（同＋164億円）となりました。売上高、営業利益、経常利益、当期純利益のすべてにおいて前年を上回り増収増益となりました。営業利益、経常利益、純利益はいずれも過去最高を更新（営業利益２期連続、経常利益３期連続、純利益11期連続）しました。

(ロ)　売上高および営業利益

当連結会計年度は、市況の回復・改善傾向が鮮明となってきた東京のオフィスビルを中心とした不動産賃貸事業と、分譲マンションの引渡し戸数が増加した不動産販売事業がともに最高益となり業績を牽引しました。その結果、売上高は967,692百万円（前連結会計年度比＋27,787百万円、同＋3.0％）、営業利益は254,666百万円（同＋13,392百万円、同＋5.6％）となりました。

なお、各事業部門の詳細については、前掲「(1) 経営成績等の状況の概要」をご参照下さい。

(ハ)　営業外損益

営業外収益は、受取配当金の増加などにより、20,597百万円（前連結会計年度比＋3,952百万円）となりました。また、営業外費用は22,152百万円（同＋884百万円）となりました。その結果、営業外損益は△1,554百万円（同3,067百万円の改善）となりました。

(ニ)　特別損益

当連結会計年度は、投資有価証券売却益などにより特別利益は12,895百万円（前連結会計年度比＋8,168百万円）となった一方、減損損失や固定資産除却損など12,744百万円（同＋1,702百万円）の特別損失を計上しました。その結果、特別損益は、差引151百万円の利益（同6,466百万円の改善）となりました。

　② キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

親会社株主に帰属する当期純利益が177,171百万円となり、株主資本が前連結会計年度末比150,154百万円増加 した結果、当連結会計年度末の自己資本は、2,050,582百万円（同＋251,210百万円）、自己資本比率は30.7％となりました。
 
　資金調達においては、当連結会計年度中に、期限到来に伴う長期借入金2,241億円（ノンリコース含む）の返済および賃貸事業の増強に伴う有形固定資産投資に対応するため、3,886億円の社債発行および長期借入を実施しました。また、コマーシャル・ペーパーを差引670億円償還しました。その結果、連結有利子負債は、3,961,564百万円（前連結会計年度末比＋23,543百万円）となりました。
　なお、当連結会計年度における連結有利子負債の長期比率は97％（前期末95％）、固定金利比率は84％（同86％）となっております。
 

2022年4月より開始した「第九次中期経営計画」では、更なる収益基盤強化のため、東京都心における賃貸ビル投資を継続推進することとしております。必要な資金は、拡大する賃貸キャッシュフローを優先配分して賄う方針です。詳しくは、前掲「１［経営方針、経営環境及び対処すべき課題等］(3)中期経営計画について 3.設備投資計画 および 4.資金調達計画」をご参照ください。

③ 重要な会計方針および見積り

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して作成しております。その作成には、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債および収益・費用の報告金額および開示に影響を与える見積りを必要とします。経営者は、これらの見積りについて過去の実績等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。当社グループの連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、第５［経理の状況］の連結財務諸表の(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)に記載しておりますが、特に次の重要な会計方針等が連結財務諸表作成における重要な見積りの判断に大きな影響を及ぼすものと考えております。

販売用不動産（仕掛含む）及び賃貸資産の評価

当社グループは、販売用不動産（仕掛含む）について、連結財務諸表の注記事項に記載のとおり、主として個別法に基づく原価法（収益性の低下による簿価切り下げの方法）により評価しております。また、賃貸資産について、「固定資産の減損に係る会計基準」に基づき、資産のグルーピング、減損の兆候の識別、減損損失の認識の判定及び測定を行っております。

　　　　なお、詳細は第５[経理の状況]の連結財務諸表の（重要な会計上の見積り）に記載しております。

(セグメント情報等)

【セグメント情報】

１  報告セグメントの概要

当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定および業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。
　当社は、本社に事業内容に応じた事業本部を置き、各事業本部は、取り扱う商品・サービスについて包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しております。
  したがって、当社は、「不動産賃貸」、「不動産販売」、「完成工事」、「不動産流通」および「その他」を報告セグメントとしております。「不動産賃貸」はオフィスビル、マンション等の賃貸・管理、ホテル、イベントホール、商業施設等の運営・管理、「不動産販売」はマンション、戸建住宅などの分譲、「完成工事」は戸建住宅、マンション等の建築・改修工事請負、「不動産流通」は不動産売買の仲介および販売代理受託、「その他」はフィットネスクラブ事業、飲食事業などで構成されております。

２  報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。セグメント間の内部売上高又は振替高は市場実勢価格に基づいております。

３  報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報

　　前連結会計年度（自　2022年４月１日　至　2023年３月31日）

(注)1　  セグメント利益の調整額△20,981百万円は、セグメント間取引消去57百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△21,038百万円が含まれております。全社費用は、連結財務諸表提出会社の一般管理部門に係る費用であります。

    2　  セグメント資産の調整額442,787百万円は、セグメント間取引消去△334,040百万円、各報告セグメントに配分していない全社資産776,828百万円が含まれております。全社資産は、連結財務諸表提出会社の現金及び預金、投資有価証券および一般管理部門に係る資産等であります。

    3　  セグメント利益およびセグメント資産は、それぞれ連結財務諸表の営業利益および資産合計と調整を行っております。

    4　  減価償却費には、長期前払費用（投資その他の資産「その他」に含む）の償却額が含まれております。

　　当連結会計年度（自　2023年４月１日　至　2024年３月31日）

(注)1　  セグメント利益の調整額△23,121百万円は、セグメント間取引消去△15百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△23,106百万円が含まれております。全社費用は、連結財務諸表提出会社の一般管理部門に係る費用であります。

    2　  セグメント資産の調整額617,969百万円は、セグメント間取引消去△331,258百万円、各報告セグメントに配分していない全社資産949,228百万円が含まれております。全社資産は、連結財務諸表提出会社の現金及び預金、投資有価証券および一般管理部門に係る資産等であります。

    3　  セグメント利益およびセグメント資産は、それぞれ連結財務諸表の営業利益および資産合計と調整を行っております。

    4　  減価償却費には、長期前払費用（投資その他の資産「その他」に含む）の償却額が含まれております。

【関連情報】

前連結会計年度(自　2022年４月１日　至　2023年３月31日)

１  製品及びサービスごとの情報

製品及びサービスの区分が報告セグメント区分と同一であるため、記載を省略しております。

２  地域ごとの情報

(1) 売上高

本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。

(2) 有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。

３  主要な顧客ごとの情報

外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％を占める相手先がないため、記載はありません。

当連結会計年度(自　2023年４月１日　至　2024年３月31日)

１  製品及びサービスごとの情報

製品及びサービスの区分が報告セグメント区分と同一であるため、記載を省略しております。

２  地域ごとの情報

(1) 売上高

本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。

(2) 有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。

３  主要な顧客ごとの情報

外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％を占める相手先がないため、記載はありません。

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度(自　2022年４月１日　至　2023年３月31日)

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

当連結会計年度(自　2023年４月１日　至　2024年３月31日)

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度(自　2022年４月１日　至　2023年３月31日)

該当事項はありません。

当連結会計年度(自　2023年４月１日　至　2024年３月31日)

該当事項はありません。

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

前連結会計年度(自　2022年４月１日　至　2023年３月31日)

該当事項はありません。

当連結会計年度(自　2023年４月１日　至　2024年３月31日)

該当事項はありません。