フォーライフ

３【事業の内容】

当社は、分譲住宅の建築・販売、注文住宅の建築請負、マンション（区分所有）のリノベーションによる販売や既存住宅のリフォーム等を主たる事業としております。

なお、次の３事業は「第５ 経理の状況　１ 財務諸表等　(1) 財務諸表　注記事項（セグメント情報等）」に掲げるセグメントの区分と同一であります。

(1) 分譲住宅事業

新築戸建住宅の企画・開発と販売を行っております。また、建築条件付宅地分譲及び宅地のみの更地分譲も行っております。

(2) 注文住宅事業

新築戸建住宅の建築請負を行っております。

(3) その他

区分所有のリノベーションによる販売や、既存住宅のリフォーム等を行っております。

［事業系統図］

以上述べた事項を事業系統図によって示すと次のとおりであります。

４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1) 経営成績等の状況の概要

①　経営成績の状況

当事業年度におけるわが国経済は、雇用・所得環境が改善する下で、各種政策の効果により景気は緩やかな回復基調となりました。一方で、世界的な金融引締めに伴う影響や地政学リスクの高まりなど景気の先行きは不透明な状況が続きました。

当社の属する住宅業界におきましては、新設住宅着工における持家・分譲戸建の着工棟数は前年割れで推移し、首都圏の新築戸建完成在庫も増加傾向となりました。また、資材高騰に伴う住宅価格の上昇やコロナ禍で喚起された住宅需要の一巡もあり厳しい事業環境が継続しました。

このような環境の中、当社は、パーパス「都市に調和する快適で安心な戸建住宅の提供」のもと、自社設計・自社施工管理による高品質でリーズナブルな住宅の供給により、エリアでの供給実績を積み上げ、持続的成長基盤の強化に取り組んでおります。主力の分譲住宅事業を中心に、適正価格での分譲用地仕入の推進と完成在庫の早期販売に努めてまいりましたが、建築コストの高騰インパクトに加え、販売価格の引き下げにより、同事業の収益は低調に推移しました。

これらの結果、当事業年度の売上高は13,987,887千円（前年同期比0.9％減）、営業利益は261,466千円（同32.7％減）、経常利益は211,061千円（同37.2％減）、当期純利益は151,291千円（同35.8％減）となりました。

セグメントごとの経営成績は次のとおりであります。

（分譲住宅事業）

分譲住宅事業におきましては、完成在庫の早期販売に注力し、引渡棟数は前年実績を上回りましたが、高利益物件が前年に比べ減少したほか、土地価格の上昇や建築資材の高騰、消費マインドの冷え込みなどを背景に価格の見直しを行って販売した物件が増加したことにより、下期以降の粗利益率の改善が見られたものの、通期では減収減益となりました。

仕入に関しては、地域密着の深耕営業を軸に良質な用地の適正価格での取得により優位性を確保し、住宅建設においては、新規協力業者の継続的な開拓及び工程管理をはじめとする施工体制の強化、並びに仕様・設備の継続的な見直しにより、実需者ニーズに対応した商品力の底上げと収益性の改善に取り組んでまいりました。

これらの結果、引渡棟数は272棟（前年同期比15棟増）、売上高は11,285,897千円（同1.8％減）、営業利益は604,860千円（同33.5％減）となりました。

（注文住宅事業）

注文住宅事業におきましては、着工案件が順調に進捗し、売上高は、前年同期を上回る実績となりました。利益面に関しては、原価上昇分の価格転嫁も進み粗利益率が改善されたことから増収増益となりました。

これらの結果、引渡棟数は100棟（前年同期比１棟増）、売上高は2,466,201千円（同8.6％増）、営業利益は168,769千円（前年同期は営業損失7,283千円）となりました。

（その他事業）

その他事業におきましては、京都エリアにおいて、マンション（区分所有）におけるリノベーションを行い、付加価値を高めたうえで一般顧客への販売を手掛けております。当事業年度は５戸の販売実績となりました。なお、その他の事業には、京都エリアのリノベーション事業の他、既存建物の小規模改修工事が含まれております。

これらの結果、売上高は235,788千円（前年同期比32.7％減）、営業損失は32,575千円（前年同期は営業損失15,508千円）となりました。

（注）［　］は、土地分譲に係る内数であります。

②　財政状態の状況

（資産の部）

当事業年度末における流動資産は7,002,600千円となり、前事業年度末に比べて973,581千円減少しました。これは主に、販売用不動産が355,225千円増加した一方、仕掛販売用不動産が976,937千円減少、現金及び預金が212,495千円減少、契約資産が95,576千円減少したことによるものであります。

固定資産は882,683千円となり、前事業年度末に比べて386,802千円増加しました。これは主に、建設仮勘定が50,032千円減少した一方、建物が436,839千円増加したことによるものであります。

この結果、総資産は7,885,283千円となり、前事業年度末と比較して586,779千円減少しました。

（負債の部）

当事業年度末における流動負債は3,844,552千円となり、前事業年度末に比べて861,216千円減少しました。これは主に、短期借入金が619,500千円、買掛金が184,632千円減少したことによるものであります。

固定負債は567,655千円となり、前事業年度末に比べ163,138千円増加しました。これは主に、長期借入金が166,476千円増加したことによるものであります。

この結果、負債合計は4,412,207千円となり、前事業年度末に比べて698,078千円減少しました。

（純資産の部）

当事業年度末における純資産合計は3,473,075千円となり、前事業年度末と比べて111,299千円増加しました。これは、当期純利益を151,291千円計上したこと及び配当金の支払いを39,992千円行ったことによるものであります。

この結果、自己資本比率は44.0％（前事業年度末は39.7％）となりました。

③　キャッシュ・フローの状況

当事業年度における「現金及び現金同等物」（以下「資金」という。）は、営業活動により791,359千円を獲得、投資活動により411,634千円を使用、財務活動により592,219千円を使用したことにより、前事業年度末に比べ212,495千円減少し、当事業年度末には2,346,212千円となりました。

当事業年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動の結果獲得した資金は、791,359千円（前年同期は46,879千円の獲得）となりました。これは主に、仕入債務の減少210,856千円による資金の減少があった一方で、棚卸資産の減少621,712千円、税引前当期純利益の計上211,061千円、契約資産の減少95,576千円による資金の増加があったことによるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動の結果使用した資金は、411,634千円（前年同期は195,000千円の使用）となりました。これは主に、有形固定資産の取得による支出399,949千円があったことによるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動の結果使用した資金は、592,219千円（前年同期は777,537千円の獲得）となりました。これは主に、短期借入れによる収入5,558,500千円、長期借入れによる収入279,000千円があった一方で、短期借入金の返済による支出6,178,000千円、長期借入金の返済による支出178,200千円があったことによるものであります。

④　生産、受注及び販売の実績

ａ．生産実績

当社が営む分譲住宅事業及び建築請負を主体とする注文住宅事業では生産実績を定義することが困難であるため、「生産実績」は記載しておりません。

ｂ．受注実績

当事業年度における住宅事業のうち建築請負の受注状況は次のとおりであります。

（注）上記以外のセグメントについては、提供するサービスの性格上、受注状況の記載になじまないため、記載を省略しております。

ｃ．販売実績

当事業年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

（注）１．主たる販売先は不特定多数の一般消費者であり、相手先別販売実績の総販売実績に対する割合が100分の10以上の販売先はありません。

２．直近２事業年度の分譲住宅事業における地域別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。なお、地域別の分類は、物件の属する地域によって分類しております。

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。

①　重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社の財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。

この財務諸表の作成に当たり、重要な会計上の見積りにつきましては、十分検討して作成しております。会計上の見積りについては、過去の実績等を勘案し、合理的な基準により判断しておりますが、会計上の見積り特有の不確実性があるため、実際の結果は異なる場合があります。

なお、財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５　経理の状況　１ 財務諸表等　(1）財務諸表　注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。

②　当事業年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

分譲住宅事業におきましては、完成在庫の早期販売に注力し、引渡棟数は前年実績を上回りましたが、高利益物件が前年に比べ減少したほか、土地価格の上昇や建築資材の高騰、消費マインドの冷え込みなどを背景に価格の見直しを行って販売した物件が増加したことにより、下期以降の粗利益率の改善が見られたものの、通期では減収減益となりました。

仕入に関しては、地域密着の深耕営業を軸に良質な用地の適正価格での取得により優位性を確保し、住宅建設においては、新規協力業者の継続的な開拓及び工程管理をはじめとする施工体制の強化、並びに仕様・設備の継続的な見直しにより、実需者ニーズに対応した商品力の底上げと収益性の改善に取り組んでまいりました。

売上高は11,285,897千円（同1.8％減）、営業利益は604,860千円（同33.5％減）となりました。

　注文住宅事業におきましては、着工案件が順調に進捗し、売上高は、前年同期を上回る実績となりました。利益面に関しては、原価上昇分の価格転嫁も進み粗利益率が改善されたことから増収増益となりました。

　その結果、売上高は2,466,201千円（同8.6％増）、営業利益は168,769千円（前年同期は営業損失7,283千円）となりました。

　その他事業に関しては、京都でのマンションのリノベーション事業では、地場不動産会社や大手不動産仲介会社との関係構築の中で、販売実績は５件となりました。その結果、売上高235,788千円（前年同期比32.7％減）、営業損失は32,575千円（前年同期は営業損失15,508千円）となりました。

③　経営成績に重要な影響を与える要因

当社の経営成績に重要な影響を与える要因として、法的規制、自然災害等のリスクなどがあります。なお、各々の内容については、「第２　事業の状況　３　事業等のリスク」に記載しております。

④　キャッシュ・フローの状況の分析・資本の財源及び資金の流動性

当社は、事業運営上必要な流動性と資金の源泉を安定的に確保することを基本方針としており、運転資金及び設備資金につきましては、内部資金または、借入により資金調達することとしております。また、運転資金の効率的な調達を行うため取引銀行と当座貸越契約を締結しております。

当社の運転資金需要のうち主なものは、事業用地等の取得に係るプロジェクト資金や、住宅建築に係る材料費及び外注費のほか、販売費及び一般管理費等の営業費用であります。投資を目的とした資金需要は、設備投資等によるものであります。

なお、当事業年度末における借入金及びリース債務を含む有利子負債の残高は3,629,534千円となっております。また、当事業年度末における現金及び現金同等物の残高は2,346,212千円となっております。

当社は、現在の事業環境及び入手可能な情報に基づき最善の経営方針を立案するよう努めておりますが、特に主要な事業である分譲住宅事業において、いかに立地の良い土地を適正な価格で数多く仕入れることができるかを最重要課題のひとつとしており、当社の属する不動産・住宅業界が特有なビジネス環境の変化に影響を受けやすいことを鑑みますと、事業用不動産等の取得に係るプロジェクト資金の調達を機動的かつ安定的に行う必要があると共に、事業環境変化のリスクに備えるため資金調達手段の多様化を図る必要があると認識しております。

分譲住宅会社はその調達に当たり、プロジェクトの期間に応じた短期借入での調達が一般的であり、当社も短期を中心とした調達でしたが、新型コロナウイルス感染症の拡大に伴い、手許流動性を高める必要性から2020年４月に、株式会社三菱ＵＦＪ銀行、株式会社日本政策金融公庫他合計４行から計750,000千円の長期資金を調達しております。

また、投資資金需要のうち主なものは、収益物件の取得資金であります。

当事業年度においては、フォーライフ横浜生麦（神奈川県横浜市）を取得いたしました。

当社では、収益物件の取得にあたっては、競合物件の賃料相場や過去のマーケット推移、投資物件の優位性、リスク要因等を分析し、社内の各種会議体に諮ったうえで、投資金額に応じて取締役会等において投資判断を行っております。

なお、キャッシュ・フローの状況の分析については、「第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　(1) 経営成績等の状況の概要　③　キャッシュ・フローの状況」に記載しております。