リスク
３ 【事業等のリスク】
本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。また、必ずしもそのようなリスク要因に該当しない事項についても、投資者の投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資者に対する積極的な情報開示の観点から以下に開示しております。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであり、将来において発生の可能性があるすべてのリスクを網羅するものではありません。
(1) 事業環境に関するリスク
①需要動向について
発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大
当社グループの主たる事業は賃貸住宅の仲介事業であり、賃貸住宅市況の影響を直接的に受けております。従って、当該市況が低迷した場合、あるいはその低迷が長期化した場合には、当社グループの業績に悪影響が出る可能性があります。少子高齢化はもとより、大学等のオンライン授業が定着化した場合、学生が単身にていわゆる下宿生活を行う必要性がなくなったり、また、企業においても、転勤による住まいの需要も滞り、地方移転を行う場合もあり、需要そのものが減少することが考えられます。このようなことが長期化すると、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
②不動産市況動向について
発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中
賃貸住宅需要は景気の動向やそれに伴う雇用環境等に影響を受けやすく、景気の後退やマンションの供給過剰等により、不動産市況が停滞あるいは下落した場合、賃貸住宅用不動産の入居率又は賃料水準が低下することが考えられます。この場合、当社グループの主たる事業である不動産管理事業において、管理物件に係る管理収入が減少します。また、不動産賃貸事業においては、地価動向等に伴い不動産価格が下落し、自社保有資産の価値が低下したり家賃収入が減少する等、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
③競合について
発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中
不動産仲介事業においては、当社グループの事業展開エリアにおいて大手の競合他社が数社あり、競争激化による影響を受けやすい構造になっております。当社グループでは、他社に先駆けて導入した基幹システムやこれに付属する仲介関連システムを駆使することで、空室情報の自動更新なども可能になり、広告媒体へのより迅速な反映や顧客への迅速で正確な情報提供が行えるなどの優位性を有しておりますが、競合他社の動向によっては当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
不動産管理事業においては、既存競合他社が多数存在し、競争激化による影響を受けやすい業界構造となっております。当社グループは、不動産仲介事業による部屋付け力との相乗効果に加え、管理物件はもとより自社物件についても管理を行っているため、スケールメリットによる原価低減及びノウハウの蓄積等により不動産管理事業についても競争力を有しておりますが、競合他社の動向によっては当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
自社保有不動産の賃貸事業においては、不動産賃貸仲介業務と不動産管理業務の両方を行っているという当グループの事業特性から最新の顧客ニーズのトレンドを把握できることと、スケールメリットを生かした原価の低減を図ることで、リフォームやリノベーションにより競争力のある物件の提供が比較的安価で実現できるなど、十分に競争力を有していると自負しておりますが、賃料相場の値下げなど競合する物件の動向によっては当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
④外国人留学生、訪日外国人観光客について
発生可能性：大、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小
当社グループの主要な事業である賃貸仲介事業の顧客の中で、外国人留学生、訪日外国人観光客などの外国人顧客が占める割合が１％程度あります。これらの外国人顧客は、日本の留学生受入政策、観光政策、経済状況、為替相場の状況、外交政策による対日感情、自然災害、事故、疫病等の影響を受ける可能性があり、これらの状況の変化により外国人顧客が減少した場合、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
⑤少子高齢化リスクについて
発生可能性：中、発生する可能性のある時期：長期的、影響度：小
日本国内においては、少子高齢化が進んでおり、今後18歳人口の減少に伴い、学生数も減少していきます。しかしながら当社顧客層のうち、学生の比率は２割程度で推移しており、また同時に未婚率の増加や単身世帯が増加傾向にあり、単身者向けの物件の利用者は若年層（34歳以下）から、中年層（35歳～64歳）、高齢層（65歳以上）へと拡がっていることから、少子高齢化による影響は軽微であると想定されます。
(2) 事業内容に関するリスク
①広告宣伝について
発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大
当社グループは、主に不動産ポータルサイトに仲介物件情報を掲載することにより集客を行っております。広告宣伝費の支出に関しては、広告効果を測定し、最適な広告宣伝を実施するよう努めておりますが、不動産ポータルサイト内での検索結果や効果的な広告宣伝で売上高が大きく変動する場合があります。当社グループは、日常的に広告施策の効果を検証し、広告宣伝費の利用について適正に判断をしておりますが、当社グループの想定どおりに集客効果を得られない場合等には、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
②法令・税制の改正が宅地建物取引業やその許認可に及ぼすリスクについて
発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大
当社グループの主要事業である賃貸不動産仲介事業は、不動産・建築等に関連する各種の法令や条例による規制を受けております。これらの改正や関連する各種税制の改正により、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。当社グループはコンプライアンス（法令遵守）に細心の注意を払って業務を行っておりますが、宅地建物取引業法及びガイドライン等に関し違反が行われた場合、行政処分等の制裁（たとえば営業活動の期限付き停止等の措置）により収益に重大な影響を及ぼす可能性があります。また、現在は法令により貸主・借主双方よりの賃貸仲介手数料の合計額が上限として家賃の１か月分と規制されていますが、この上限が下方に改訂された場合、当社グループの業績及び財務状況等に重大な影響を及ぼす可能性があります。
なお、本書提出日現在における当社グループの事業に係る許認可取得状況は次のとおりです。本書提出日までにこれらの許認可等の取消事由及び更新拒否事由は存在しておりませんが、今後何らかの理由により許認可等の取消等があった場合、当社グループの事業活動に支障をきたすとともに当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
③不動産の表示に関する公正競争規約について
発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大
不動産業界では公正取引委員会の認定を受けて、昭和38年に「不動産の表示に関する公正競争規約」を、昭和58年に「不動産業界における景品類の提供の制限に関する公正競争規約」を設定しており、当社グループはこれら規約を遵守しておりますが、万が一規約に違反する行為が行われた場合は当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
④不動産オーナーや入居者の個人情報保護に関するリスクについて
発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大
当社グループは宅地建物取引業者として法令の定めに従い、取引情報に関し守秘義務があり、2020年７月に「プライバシーマーク」の認証取得を受け、個人情報の秘密保持に努めて参りましたが、個人情報保護法に従い、情報セキュリティのさらなる強化を行っております。しかしながら、万が一個人情報の漏洩が発生した場合には、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
⑤保険代理店業について
発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大
当社の仲介関連業務である保険募集代理店業務の運営は、保険業法及び関連法令並びにそれに基づく関係当局の監督等による規制、元受保険会社の指導等を受けております。万が一保険業法及びその関連法令に抵触するような事態が発生した場合、代理店登録の取消しや、業務停止等の処分が行われ、それにより保険サービスが提供できなくなることで、当社グループの業績が悪化あるいはその低迷が長期化した場合には、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
⑥レピュテーションリスク
発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大
当社グループは、法令遵守、サービスの品質・安全性の確保、知的財産権管理、個人情報管理等に努めております。しかしながら、当社グループを取り巻く環境や競合他社及び競合他社を取り巻く環境において何らかの問題が発生した場合、取引先、顧客の評価に悪影響を与え、それにより当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
⑦不動産の欠陥・瑕疵について
発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大
不動産賃貸事業において、当社グループが不動産の取得を行うにあたっては不動産の権利、構造、環境等に関する欠陥や瑕疵等により予期せぬ損害を被る可能性がないよう、当該不動産の綿密な調査を行い、慎重な対応に注力しておりますが、取得した不動産に欠陥や瑕疵等があった場合には、瑕疵の修復などの追加費用等が生じる場合があります。
一方で、当社グループの保有する不動産を売却する場合において、当該不動産の欠陥や瑕疵等について当社グループの責任が問われた場合には、買主より契約解除や損害賠償請求を受け、また、瑕疵の修復などの追加費用等が生じることにより当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
⑧地域偏在に係るリスク について
発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中
当社グループが保有・管理している不動産は、京都府、滋賀県、大阪府に所在しておりますが、その大多数が京都府にあります。このため、この地域の条例の規制（例えば京都市の景観条例による建築物、屋外広告物等の規制）がより厳しくなった場合、これらに対応するための費用が発生する可能性があり、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。このため、奈良県や兵庫県をはじめ営業地域の拡大を順次進めて、管理物件の分散により地域偏在に係るリスクの低減に努めております。
さらに、当該地域における地震その他の災害、地域経済の悪化等により、管理収入、家賃収入が減少する等、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
⑨季節変動・業績偏重に関するリスクについて
発生可能性：大、発生する可能性のある時期：１月～３月、影響度：小
当社グループの主要事業である不動産仲介事業においては１月から３月にかけて新社会人や新大学生などが大量に移動する時期であり、これに企業の転勤需要なども重なって、第２四半期の顧客数は通常月の1.5倍～２倍程度に増加します。またもう一つの主要事業である不動産管理事業におきましても、不動産仲介事業と同様の理由により、移動が増えることで入退去に係る改装工事やこの時期に集中する更新事務等の業務が通常月に比べて25％程度増加します。この結果、第２四半期において年間の約３分の１の契約件数・金額が集中します。
以上のような理由から不動産仲介事業及び不動産管理事業において通常月の1.5倍以上の業務がこの時期に集中することになりますが、これは毎年の傾向であり当社グループではこれに対応できる業務体制を構築しております。しかしながら当社グループの想定を上回る顧客需要が発生し、業務対応が間に合わなくなった場合には当社グループの業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
⑩引越事業について
発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小
引越事業はクレーム産業とも言われ、業務中における荷物の破損等に細心の注意を払い、適切な保険に加入するとともに、輸送中の交通事故も含め不慮の事故を想定しながら業務に努めなければなりません。当社グループでは、安全を最優先に教育指導を行っておりますが、荷物の破損や交通事故等の業務事故が頻発すると、結果として企業イメージに悪影響を及ぼし、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社グループにおける古物営業に関しましては、引越に伴う退去の際に退去者の家電等を引き取ることがほとんどであるため、盗品のリスクは非常に低いものとなっておりますが、万が一盗難品の買取りが発生した場合には、当該商品の仕入ロスやトラブル発生を原因とした当社グループへの信頼低下により、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
⑪不動産特定共同事業に関するリスクについて
発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小
不動産特定共同事業に関するリスクとしては、法令違反等による事業の停止、運用状況の悪化や思うように出資者が集まらなかった場合の風評被害を受ける可能性がありますが、業績に及ぼす影響は軽微であると想定されます。
⑫海外事業に関するリスクについて
発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小
海外事業に関するリスクとしては、外資規制により不動産事業の展開が規制され、現地のエージェントを介さなければ仲介事業ができないため、現地パートナーや提携先とのトラブルや、商習慣や宗教に関するトラブル、法規制の変更や不透明な運用などがある場合にも事業運営に支障をきたす可能性がありますが、業績に及ぼす影響は軽微であると想定されます。
(3) 経営及び組織体制に関するリスク
①業務運営に係るリスクについて
発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大
当社グループの事業の事務処理は煩雑で件数も膨大であり、業務運営上の事務処理リスク、また管理業務上の事務リスクや不正リスクなどのオペレーショナルリスクが存在します。当社グループでは、これらのリスクの軽減を図るため、システム管理等の業務基盤の整備を進めるとともに、業務管理体制の強化を図っておりますが、事務処理における事故・不正等が発生することにより、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
②情報セキュリティリスクについて
発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大
当社グループでは、賃貸仲介事業、賃貸管理事業等において多くのお客様の個人情報を取り扱っております。サイバー攻撃や当社グループ役職員による情報漏洩が発生した場合やシステム障害により、グループのシステムが停止した場合には、当社グループの社会的信用やブランドイメージの低下、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
当該リスクについて、過去に事故の発生はありませんが、今後の想定される情報セキュリティリスクの対策については、当社の内務部を主管部署とし、外部からの攻撃に対するセキュリティ対策等の強化や、クラウド型セキュリティソフトによる端末のアクセス管理等のエンドポイントセキュリティの導入など、第三者の専門機関の提言も取り入れて社内体制及び社内ネットワークシステムの整備を行っております。
③自然災害等について
発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大
気象変動による地球温暖化、集中豪雨、干ばつ、スーパー台風、黄砂、火山の爆発、地震、原発災害等日本国内のみならず、世界的な脅威が現れることを想定しながら業務に当たることが必要と思われます。特に、当社グループの主要な営業地域である、京都・滋賀地域において自然災害が顕著な場合は、当社グループの業務に影響がでる可能性があり、その場合、営業活動が滞り、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
④人材の確保について
発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中
当社グループの行っている事業は労働集約型産業であり、また一般的に転職率の高い業種でもあり、昨今の労働者の「売手市場」では、人材の確保に苦慮する場面が続いており、今後もこの傾向に変動はないように思われます。当社グループの業績の向上のみならず、労働条件・福利厚生制度等を充実させ魅力ある企業としなければ優秀な人材の確保に支障を来たし、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
⑤減損会計の適用について
発生可能性：中、発生する可能性のある時期：１年以内、影響度：中
当社グループが所有する固定資産において、不動産市況の悪化による賃料水準の低下、空室率の上昇、金融情勢の悪化等により事業の恒常的なキャッシュ・フローの将来にわたる収益性の著しい低下や保有資産の時価の著しい下落が認識された場合、減損会計を適用することとなり、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
⑥感染症について
発生可能性：小、発生する可能性のある時期：１年以内、影響度：中
2019年末に発生した「COVID-19」いわゆる新型コロナウイルス感染症に関しましては、当社グループでは店舗・営業所・事務所において感染対策を実施し、当社グループにおいて陽性者を出さないこと、クラスターを発生させないことを主眼に、社員一人一人が自覚を持った行動を取り、決して当社グループから感染を広げないことを社会的使命と考えて行動してまいりました結果、当社グループの業務遂行には大きな影響はありませんでしたが、社会全般において感染拡大が生じた結果、仲介需要の減少として影響が及ぶこととなりました。今後も、同様に感染症が蔓延した場合には、需要動向に影響が生じ、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
⑦公益通報者保護法について
発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中
当社グループは直営店舗を多数展開していることから、企業不祥事の未然防止の一助とするため公益通報者保護に重点を置き、企業不祥事の未然防止に注力しておりますが、通報内容の看過や遺漏、また公益通報者保護に手違いが生じたような場合に、結果として企業イメージに悪影響を及ぼし、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
⑧代表取締役への依存について
発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中
当社の代表取締役である槙野常美は、当社の創業者であり、創業以来、経営者として当社グループの経営方針や経営戦略を決定するとともに、新規事業の事業化に至るまでの重要な役割を担っております。当社では、役員及び幹部社員の情報共有や経営組織の強化を図り、槙野常美に過度に依存しない経営体制の整備を進めておりますが、何らかの理由により槙野常美の業務執行が困難になった場合には、当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
⑨外注業務について
発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中
当社グループは管理物件、自社物件の大規模修繕工事、原状回復工事等については、ほぼすべてを外注しているため、当社グループの選定基準に合致する外注先を十分に確保できない場合、外注先の経営不振や繁忙期等により工期が遅延する場合、あるいは、労働者の不足に伴い外注価格が上昇する場合等には当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
⑩訴訟の可能性について
発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中
本書提出日現在において、当社グループには重大な訴訟を提起されている事実はありませんが、事業活動の遂行過程において、取引先及び従業員等により提起される訴訟その他の法的手続の当事者となるリスクを有しております。
これらの法的手続は、結果の予測に困難が伴い、多額の費用が必要となる場合もあり、事業活動に影響を及ぼす可能性があります。さらに、これらの法的手続において当社グループの責任を問うような判断がなされた場合には、当社グループの業績及び財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
⑪労務管理について
発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中
当社グループは、法令に基づく適正な労務管理などにより、労務関連リスクの低減に取組んでおりますが、労務関連のコンプライアンス違反（雇用問題、ハラスメント、人権侵害等）が発生した場合、訴訟の発生、会社イメージの低下等により、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。
⑫ストック・オプションと株式の希薄化に関するリスクについて
発生可能性：中、発生する可能性のある時期：長期的、影響度：小
当社グループでは、当社グループの業績向上に対する貢献意欲や士気を一層高めるとともに、株主との価値共有を推進することにより企業価値向上に資することを目的としてストック・オプション制度を設け、当社及び子会社の取締役及び従業員に対し、新株予約権を付与しております。当連結会計年度末現在、新株予約権による潜在株式数は、196,400株であり、発行済株式総数に対する潜在株式数の割合は5.88％となっております。今後、これらの新株予約権が行使された場合は、当社の１株当たりの株式価値が希薄化する可能性があります。
⑬有利子負債への依存について
発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小
当社グループは、販売用不動産及び賃貸用不動産等の取得資金等の設備資金を主として金融機関からの借入金によって調達しております。当社グループの連結有利子負債残高は当連結会計年度末現在で1,911百万円であり、総資産に占める割合は22.6％となっております。従って現在の金利水準が変動した場合には当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性がありますが、当連結会計年度におけるインタレスト・カバレッジ・レシオは53.70倍であり、その影響は限定的であると考えております。
⑭当社株式の流動性について
発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小
当社株式は2023年６月27日に東京証券取引所スタンダード市場に上場されました。新規上場時において東京証券取引所の定める流通株式比率は29.5％の見込みでしたが、2023年9月30日現在の流通株式比率は30.6％となっております。今後は、当社の事業計画に沿った成長資金の公募増資による調達、ストック・オプションの行使による流通株式数の増加分を勘案し、流動性の向上を図っていく方針ではありますが、何らかの事情により流動性が低下する場合には、当社株式市場における売買が停滞する可能性があり、それにより当社株式の需給関係にも悪影響を及ぼす可能性があります。
配当政策
３ 【配当政策】
当社は、株主への還元を第一として、配当原資確保のための収益力を強化し、継続的かつ安定的な配当を行うことを基本方針としております。
当社は、中間配当を行うことができる旨を定款に定めており、年間２回の配当を行うことができますが、これまで中間配当を行ったことはありません。
なお、配当の決定機関は、中間配当については取締役会、期末配当については株主総会であります。
当事業年度の剰余金の配当につきましては、継続的な安定配当の基本方針のもと、１株当たり71円（うち株式上場記念配当15円）、総額237,296千円としております。
内部留保資金の使途につきましては、今後の持続的事業展開への備えとして考えております。
（注）基準日が第12期事業年度に属する剰余金の配当は、以下のとおりであります。