2024年3月期有価証券報告書より

事業内容

セグメント情報
セグメント情報が得られない場合は、複数セグメントであっても単一セグメントと表記される場合があります

賃貸 分譲 マネジメント 施設営業 その他
  • セグメント別売上構成
  • セグメント別利益構成 セグメントの売上や利益は、企業毎にその定義が異なる場合があります
  • セグメント別利益率

最新年度

セグメント名 セグメント別
売上高
(百万円)
売上構成比率
(%)
セグメント別
利益
(百万円)
利益構成比率
(%)
利益率
(%)
賃貸 839,263 33.4 167,805 42.5 20.0
分譲 627,732 25.0 131,969 33.4 21.0
マネジメント 547,925 21.8 66,289 16.8 12.1
施設営業 194,974 7.8 26,333 6.7 13.5
その他 300,489 12.0 2,185 0.6 0.7

事業内容

3【事業の内容】

 当社および当社の関係会社407社(うち、連結子会社310社、持分法適用関連会社97社)が営んでいる主な事業内容、当該事業に携わっている主要な会社名および各社の当該事業における位置付けは次のとおりです。

 

≪賃貸事業≫

 三井不動産㈱はオフィスビルおよび商業施設等の賃貸を行っています。MITSUI FUDOSAN AMERICA, INC.、MITSUI FUDOSAN (U.K.) LTD.(いずれも連結子会社)は米国、英国においてオフィスビル等の賃貸を行っており、MITSUI FUDOSAN (ASIA) MALAYSIA SDN.BHD.、台湾三井不動産股份有限公司(いずれも連結子会社)はマレーシア、台湾において商業施設の賃貸を行っています。

 

≪分譲事業≫

 三井不動産㈱は業務施設等の分譲を行っています。三井不動産レジデンシャル㈱(連結子会社)は戸建・中高層住宅等の分譲を行っています。TID PTE.LTD.(持分法適用関連会社)、MITSUI FUDOSAN AMERICA, INC.、MITSUI FUDOSAN (U.K.) LTD.はシンガポール、米国、英国において分譲事業を行っています。

 

≪マネジメント事業≫

<プロパティマネジメント>

 賃貸事業における管理・清掃・保守業務等については主に三井不動産ファシリティーズ㈱、三井不動産ファシリティーズ・ウエスト㈱(いずれも連結子会社)が行っています。三井不動産㈱は、三井不動産ビルマネジメント㈱(連結子会社)、三井不動産ファシリティーズ・ウエスト㈱にオフィスビルの一部の運営委託を行っています。三井不動産商業マネジメント㈱(連結子会社)は商業施設の運営管理業務を行っています。また、住宅分譲後の管理・清掃・保守業務等を三井不動産レジデンシャルサービス㈱、三井不動産レジデンシャルサービス関西㈱(いずれも連結子会社)が行っています。三井不動産レジデンシャルリース㈱(連結子会社)は賃貸住宅の転貸および運営の代行を行っています。三井ホームエステート㈱(連結子会社)は賃貸住宅等の斡旋・管理業務等を行っています。三井不動産リアルティ㈱(連結子会社)は時間貸および月極の駐車場事業「リパーク」を行っています。

<仲介・アセットマネジメント等>

 三井不動産㈱は不動産の開発や流動化に関するコンサルティング業務を行っています。三井不動産レジデンシャル㈱は住宅等の販売代理事業を行っています。三井不動産リアルティ㈱は「三井のリハウス」ネットワークによる不動産の売買・賃貸借の仲介業務を行っています。三井不動産投資顧問㈱(連結子会社)は、不動産私募ファンドの組成・運用業務を行っています。日本ビルファンドマネジメント㈱、㈱三井不動産アコモデーションファンドマネジメント、三井不動産ロジスティクスリートマネジメント㈱および三井不動産フロンティアリートマネジメント㈱(いずれも連結子会社)は不動産投資信託の資産運用業務を行っています。

 

≪施設営業事業≫

<ホテル・リゾート>

 ㈱三井不動産ホテルマネジメント(連結子会社)は、主に三井不動産㈱が所有するホテルを賃借し、ホテル営業を行っています。㈱帝国ホテル(※)(持分法適用関連会社)はホテルの営業等を行っています。MITSUI FUDOSAN AMERICA, INC.は米国ハワイ州においてリゾート・ラグジュアリー施設営業を行っています。三井不動産リゾートマ

ネジメント㈱および志摩リゾートマネジメント㈱(いずれも連結子会社)は、三井不動産㈱が所有するリゾート・ラグジュアリー施設を賃借し、リゾート・ラグジュアリー施設営業を行っています。

<スポーツ・エンターテインメント>

 ㈱東京ドーム(連結子会社)は、東京ドームシティを中心としたスタジアム・アリーナ事業を行っています。

 

※ ㈱帝国ホテル(持分法適用関連会社)は、東京証券取引所スタンダード市場に株式上場しています。

 

≪その他事業≫

<新築請負・リフォーム等>

 三井ホーム㈱(連結子会社)およびFC各社は新築住宅等の設計・施工監理・施工請負を行っています。三井デザインテック㈱(連結子会社)は住宅のリフォーム工事やオフィス・商業施設のリニューアル工事を行っています。

<その他>

 三井不動産ゴルフプロパティーズ㈱および㈱三井の森(いずれも連結子会社)はゴルフ場事業を行っています。第一園芸㈱(連結子会社)は花卉・種苗・園芸用品等の小売を行っています。三井不動産TGスマートエナジー㈱(連結子会社)は特定送配電・熱供給事業を行っています。

 

 以上の主な関係会社の事業内容を特に三井不動産㈱の事業との関連を中心にして系統図に表すと次のとおりです。

 

業績

4【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1)経営成績等の状況の概要

  当連結会計年度における当社グループの財政状態及び経営成績の状況の概要は、以下のとおりであります。

 

①財政状態および経営成績の状況

a.財政状態

◆資産

  当期末の総資産は、9兆4,895億円となり、前期末比で6,481億円増加しました。

  主な増減としては、販売用不動産(仕掛販売用不動産、開発用土地、前渡金を含む)が2,116億円増加、新規投資等により有形・無形固定資産が1,123億円増加し、また、投資有価証券が時価評価等により2,113億円増加しました。

  なお、当期の設備投資額は2,466億円、減価償却費は1,337億円でした。

◆負債

  当期末の有利子負債(短期借入金、ノンリコース短期借入金、コマーシャル・ペーパー、1年内償還予定の社債、ノンリコース1年内償還予定の社債、社債、ノンリコース社債、長期借入金、ノンリコース長期借入金の合計額)は、4兆4,304億円となり、前期末比で3,818億円増加しました。

  なお、資金調達の流動性補完を目的として、コミットメントラインを複数の金融機関との間で設定しており、未使用のコミットメントラインが4,000億円あります。

  また、当期末の流動比率(流動資産/流動負債)は、前期末の183%から上昇し211%となりました。

◆純資産

  当期末の純資産合計は、3兆2,346億円となり、前期末比で2,034億円の増加となりました。これは、利益剰余金が1,592億円、その他有価証券評価差額金が531億円増加したこと等によります。

  当期末の自己資本比率は32.8%と前期末の32.8%から大きな変動はなく、D/Eレシオ(有利子負債/自己資本)は1.42倍と前期末の1.40倍から上昇しました。なお、1株当たり純資産額は、1,109.89円(前期末は1,035.79円)となりました。

  また、当社は2024年4月1日付で普通株式1株につき3株の株式分割を行っております。前連結会計年度の期首に当該株式分割が行われたと仮定して1株当たり純資産額を算定しております。

 

b.経営成績

 当社グループの連結業績につきましては、売上高は2兆3,832億円(前期比1,141億円増、5.0%増)、営業利益3,396億円(前期比342億円増、11.2%増)、経常利益2,678億円(前期比25億円増、1.0%増)となりました。これに特別利益として投資有価証券売却益541億円等を計上した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は2,246億円(前期比276億円増、14.0%増)となりました。

 

 

 報告セグメント別の業績は、次のとおりです。

 なお、当連結会計年度より報告セグメントの区分を変更しております。詳細は、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (セグメント情報等) セグメント情報」の「1.報告セグメントの概要」に記載のとおりであります。

 各セグメントの売上高は、外部顧客に対する売上高を記載しており、特に記載のない場合、単位は百万円となっております。

賃貸

 

当期

(2023.4.1~2024.3.31)

前期

(2022.4.1~2023.3.31)

増減

売上高

815,002

755,238

59,763

営業利益

167,805

149,795

18,009

 

前期に竣工した「50 Hudson Yards(米国・オフィス)」の収益・利益の拡大に加え、既存商業施設の売上伸長や、「ららぽーと門真・三井アウトレットパーク 大阪門真」の新規開業効果等により、セグメント全体では、597億円の増収、180億円の増益となりました。

なお、当期末における当社の首都圏オフィス空室率(単体)は2.2%(第3四半期末の3.1%から0.9pt改善)となりました。

 

<売上高の内訳>

 

当期

(2023.4.1~2024.3.31)

前期

(2022.4.1~2023.3.31)

増減

オフィス

446,087

426,928

19,159

商業施設

286,553

261,394

25,159

その他

82,360

66,916

15,444

合計

815,002

755,238

59,763

 

・貸付面積の状況(単位:千㎡)

 

当期

(2024.3.31)

前期

(2023.3.31)

増減

オフィス  所有

2,060

1,960

100

      転貸

1,545

1,491

54

商業施設  所有

2,010

1,873

137

      転貸

667

651

16

 

・期末空室率推移(%)

 

2024/3

2023/3

2022/3

2021/3

2020/3

2019/3

2018/3

2017/3

オフィス・商業施設(連結)

3.8

4.3

3.0

2.9

2.3

1.8

2.4

3.1

首都圏オフィス(単体)

2.2

3.8

3.2

3.1

1.9

1.7

2.2

3.4

地方オフィス(単体)

3.2

2.8

3.7

3.5

1.3

1.8

2.3

2.3

 

 

<当期における主要な新規・通期稼働物件>

・新規稼働物件(当期稼働物件)

ららぽーと門真・

三井アウトレットパーク 大阪門真

大阪府門真市

2023年4月開業

商業施設

ららぽーと台中

台湾台中市

2023年5月開業

商業施設

ららテラスTOKYO-BAY

千葉県船橋市

2023年11月開業

商業施設

ららテラスHARUMI FLAG

東京都中央区

2024年3月開業

商業施設

 

・通期稼働物件(前期稼働物件)

LaLaport BUKIT BINTANG CITY CENTRE

マレーシア

クアラルンプール

2022年1月開業

商業施設

三井アウトレットパーク 台南

台湾台南市

2022年2月開業

商業施設

ららぽーと福岡

福岡県福岡市

2022年4月開業

商業施設

50 Hudson Yards

米国ニューヨーク市

2022年6月竣工

オフィス

東京ミッドタウン八重洲

東京都中央区

2022年8月竣工

オフィス・ホテル・商業施設

ららぽーと堺

大阪府堺市

2022年11月開業

商業施設

 

<単体の賃貸事業内訳>

・全体

 

当期

(2023.4.1~2024.3.31)

前期

(2022.4.1~2023.3.31)

売上高

702,491

650,667

粗利益

121,904

94,703

粗利益率(%)

17.4

14.6

 

・オフィス・商業施設

 

オフィス

商業施設

 

首都圏

地方

合計

首都圏

地方

合計

売上高

314,067

23,999

338,066

168,102

93,395

261,498

貸付面積(千㎡)

2,547

283

2,830

1,450

889

2,339

棟数(棟)

94

23

117

70

28

98

空室率(%)

2.2

3.2

2.3

1.6

2.9

2.1

 

分譲

 

当期

(2023.4.1~2024.3.31)

前期

(2022.4.1~2023.3.31)

増減

売上高

627,611

641,672

△14,060

営業利益

131,969

145,868

△13,898

 

国内住宅分譲は、「パークコート神宮北参道 ザ タワー」「パークタワー勝どきミッド」等の引渡しの進捗等により増収増益となりました。投資家向け・海外住宅分譲等は、前期の物件売却の反動や、米国物件における、利上げに伴うキャップレートの上昇等による評価損の発生等により減収減益となりました。セグメント全体では、140億円の減収、138億円の減益となりました。

なお、国内の新築マンション分譲の次期計上予定戸数3,650戸に対する契約達成率は84.4%となりました。

 

<売上高・営業利益の内訳>

 

当期

(2023.4.1~2024.3.31)

前期

(2022.4.1~2023.3.31)

増減

国内住宅分譲

 

 

 

   売上高

314,400

270,530

43,870

   営業利益

49,788

39,368

10,419

投資家向け・海外住宅分譲等

 

 

 

   売上高

313,210

371,142

△57,931

   営業利益

82,181

106,499

△24,317

売上高合計

627,611

641,672

△14,060

営業利益合計

131,969

145,868

△13,898

 

<国内住宅分譲内訳>

・売上高等の内訳

 

当期

(2023.4.1~2024.3.31)

前期

(2022.4.1~2023.3.31)

増減

マンション

280,561

(3,280戸)

235,638

(3,196戸)

44,922

(84戸)

  首都圏

253,923

(2,665戸)

196,655

(2,324戸)

57,267

(341戸)

  その他

26,638

(615戸)

38,983

(872戸)

△12,344

(△257戸)

戸建

33,839

(420戸)

34,892

(420戸)

△1,052

(0戸)

  首都圏

33,839

(420戸)

34,787

(418戸)

△948

(2戸)

  その他

(0戸)

104

(2戸)

△104

(△2戸)

売上高合計

314,400

(3,700戸)

270,530

(3,616戸)

43,870

(84戸)

 

・契約状況

 

 

マンション

戸建

合計

期首契約済み

(戸) (A)

4,256

118

4,374

期中契約

(戸) (B)

3,449

361

3,810

計上戸数

(戸) (C)

3,280

420

3,700

期末契約済み

(戸) (A)+(B)-(C)

4,425

59

4,484

完成在庫

(戸)

24

22

46

新規発売

(戸)

3,423

382

3,805

(注)契約済み戸数、新規発売戸数には、次期以降に計上が予定されている戸数も含まれております。

 

・期末完成在庫推移(戸)

 

2024/3

2023/3

2022/3

2021/3

2020/3

2019/3

2018/3

2017/3

マンション

24

55

82

150

128

141

108

321

戸建

22

0

7

17

58

30

40

69

合計

46

55

89

167

186

171

148

390

 

・当期における主要な計上物件(国内住宅分譲)

パークコート神宮北参道 ザ タワー

東京都渋谷区

マンション

パークタワー勝どきミッド

東京都中央区

マンション

HARUMI FLAG

東京都中央区

マンション

幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー

千葉県千葉市

マンション

パークホームズ三軒茶屋一丁目

東京都世田谷区

マンション

ファインコート新百合ヶ丘グランレガシー

神奈川県川崎市

戸建

 

・当期における主要な計上物件(投資家向け分譲・海外住宅分譲)

Innovation Square Phase Ⅱ

米国ボストン市

オフィス

Alta Revolution

米国サマービル市

賃貸住宅

大崎ブライトタワー

東京都品川区

オフィス

豊洲ベイサイドクロスタワー

東京都江東区

オフィス

MFLP東名綾瀬

神奈川県綾瀬市

物流施設

パークアクシス赤坂山王

東京都港区

賃貸住宅

パークアクシス大塚サウスレジデンス

東京都豊島区

賃貸住宅

 

マネジメント

 

当期

(2023.4.1~2024.3.31)

前期

(2022.4.1~2023.3.31)

増減

売上高

462,857

445,924

16,932

営業利益

66,289

63,383

2,905

 

プロパティマネジメントは、リパーク(貸し駐車場)における前年同期比での稼働向上等により増収増益となりました。仲介・アセットマネジメント等は、プロジェクトマネジメントフィーの増加等により増収増益となりました。

セグメント全体では、169億円の増収、29億円の増益となりました。

 

<売上高・営業利益の内訳>

 

当期

(2023.4.1~2024.3.31)

前期

(2022.4.1~2023.3.31)

増減

プロパティマネジメント

 

 

 

   売上高(※1)

347,025

334,973

12,051

   営業利益

38,554

37,547

1,007

仲介・アセットマネジメント等

 

 

 

   売上高

115,831

110,950

4,880

   営業利益

27,735

25,836

1,898

売上高合計

462,857

445,924

16,932

営業利益合計

66,289

63,383

2,905

 

※1 当期末のリパーク(貸し駐車場)管理台数の状況

   リパーク管理台数:247,046台(前期末:250,515台)

 

・三井不動産リアルティの仲介事業の状況(仲介・アセットマネジメント等に含む)

 

当期

(2023.4.1~2024.3.31)

前期

(2022.4.1~2023.3.31)

増減

 

取扱高

件数

取扱高

件数

取扱高

件数

仲介

1,934,599

(38,680件)

1,918,415

(39,106件)

16,184

(△426件)

 

・三井不動産レジデンシャルの販売受託事業の状況(仲介・アセットマネジメント等に含む)

 

当期

(2023.4.1~2024.3.31)

前期

(2022.4.1~2023.3.31)

増減

 

取扱高

件数

取扱高

件数

取扱高

件数

販売受託

67,951

(870件)

57,180

(702件)

10,771

(168件)

 

施設営業

 

当期

(2023.4.1~2024.3.31)

前期

(2022.4.1~2023.3.31)

増減

売上高

194,512

144,577

49,935

営業利益

26,333

△3,690

30,023

 

ホテル・リゾートのADRが大幅に上昇したことや、東京ドームにおける稼働日数・来場者数の増加等により、セグメント全体では、499億円の増収、300億円の増益となりました。

 

<売上高の内訳>

 

当期

(2023.4.1~2024.3.31)

前期

(2022.4.1~2023.3.31)

増減

ホテル・リゾート

140,577

95,197

45,380

スポーツ・エンターテインメント

53,934

49,379

4,554

合計

194,512

144,577

49,935

 

・ホテル稼働率

 

当期

(2023.4.1~2024.3.31)

前期

(2022.4.1~2023.3.31)

増減

宿泊主体型ホテル

83%

82%

1pt

 

<当期における主要な新規・通期稼働物件>

・新規稼働物件(当期稼動物件)

ブルガリ ホテル 東京

東京都中央区

2023年4月開業

ホテル

三井ガーデンホテル

横浜みなとみらいプレミア

神奈川県横浜市

2023年5月開業

ホテル

 

・通期稼働物件(前期稼働物件)

三井ガーデンホテル

柏の葉パークサイド

千葉県柏市

2022年7月開業

ホテル

 

その他

 

当期

(2023.4.1~2024.3.31)

前期

(2022.4.1~2023.3.31)

増減

売上高

283,306

281,690

1,616

営業利益

2,185

△904

3,090

 

<売上高の内訳>

 

当期

(2023.4.1~2024.3.31)

前期

(2022.4.1~2023.3.31)

増減

新築請負・リフォーム等

245,948

246,236

△287

その他

37,357

35,453

1,903

合計

283,306

281,690

1,616

 

・受注工事高内訳

 

当期

(2023.4.1~2024.3.31)

前期

(2022.4.1~2023.3.31)

増減

新築請負

131,792

137,806

△6,014

 

 

②キャッシュ・フローの状況

 当期末における現金及び現金同等物の残高は、前期末比で469億円増加し、1,792億円となりました。

 当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次の通りです。

 

◆営業活動によるキャッシュ・フロー

 当期は、営業活動により2,416億円の増加となりました。これは、税金等調整前当期純利益3,340億円や減価償却費1,337億円等によるものです。一方で、法人税等の支払額又は還付額901億円等による減少がありました。

 

◆投資活動によるキャッシュ・フロー

 当期は、投資活動により2,869億円の減少となりました。これは、有形及び無形固定資産の取得による支出2,208億円、投資有価証券の取得による支出1,318億円等によるものです。一方で、投資有価証券の売却による収入773億円、預り敷金保証金の受入による収入465億円等による増加がありました。

 

◆財務活動によるキャッシュ・フロー

 当期は、財務活動により599億円の増加となりました。これは、借入金の調達等によるものです。

 

③生産、受注および販売の状況

 生産、受注および販売の状況については、「①財政状態および経営成績の状況」における報告セグメント別の業績に関連付けて示しています。

(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、以下の通りです。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

 

①財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

a.経営成績等

 当社グループの連結業績につきましては、売上高は2兆3,832億円(前期比1,141億円増、5.0%増)、営業利益3,396億円(前期比342億円増、11.2%増)、経常利益2,678億円(前期比25億円増、1.0%増)となりました。これに特別利益として投資有価証券売却益541億円等を計上した結果、親会社株主に帰属する当期純利益は2,246億円(前期比276億円増、14.0%増)となりました。また、当連結会計年度末の総資産は9兆4,895億円となり、有利子負債残高は4兆4,304億円となりました。

 

b.経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

 当連結会計年度のわが国経済は、コロナ禍の収束に伴い社会経済活動の正常化が進み、雇用情勢・企業収益の改善等が相まって景気は緩やかな回復基調で推移しました。一方、ウクライナ情勢に加え、中東情勢の緊迫化等の地政学的リスクや、先行き不透明な中国経済の影響等による世界経済の下振れリスクが引き続き懸念されています。 また、世界的なインフレの進行、欧米における金融政策引き締めの長期化、日本銀行によるマイナス金利政策等の見直しの影響については、今後注視していく必要があります。

 このような事業環境のもと、当社グループにおきましては、オフィス賃貸事業については、ミクストユースによる「行きたくなる街」にある「行きたくなるオフィス」の提案や、様々なソフトサービスの提供を行うことにより、優勝劣敗構造が進むオフィスマーケットにおいても、テナント企業から高い評価を受け、堅調に推移しました。

 商業施設賃貸事業については、「ららぽーと×三井アウトレットパーク」の2業態複合型商業施設として新たに開業させた「三井ショッピングパーク ららぽーと門真・三井アウトレットパーク 大阪門真」(大阪府門真市)が好調なスタートを切るとともに、各施設においてスポーツ・エンターテインメントの力を活用し、来館価値の向上に努めたことで、多くのお客様にご来館いただき、当社施設全体の売上は1年を通して堅調に推移しました。

 住宅分譲事業については、「暮らし方」「働き方」の多様化に伴う顧客ニーズの変化を的確に捉え、「パークタワー勝どきミッド」(東京都中央区)等を売上に計上するとともに、「三田ガーデンヒルズ」(東京都港区)をはじめとした販売物件において好調に契約が進捗しました。

 物流施設賃貸事業については、引き続きEC事業拡大等による物流施設への需要の高まりを的確に捉え、事業規模を着実に拡大しました。

 ホテル施設運営事業については、コロナ禍の収束に伴い回復したインバウンド需要を取り込み、上質な滞在体験の提供を通じた滞在価値の最大化を図ることで、多くのホテルで過去最高の業績を達成しました。また、「三井ガーデンホテル横浜みなとみらいプレミア」(神奈川県横浜市)、「ブルガリ ホテル 東京」(東京都中央区)を新たに開業させました。

 これらの様々な施策を通じて、営業収益、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益のすべてにおいて、期中に公表した連結業績予想を上回る結果となりました。

 

c.経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

 当社グループでは、2018年5月にグループ長期経営方針「VISION 2025」を策定し、2025年度前後に向けて、連結営業利益は3,500億円程度、うち海外事業利益(※)は30%程度、ROAは5%程度を達成することを目標指標としておりました。

 ※海外事業利益=海外営業利益+海外持分法換算営業利益(海外所在持分法適用会社について、各社の営業利益または営業利益相当額(当期純利益から税負担分を考慮して簡便的に算出した利益)に当社持分割合を乗じて算出した金額と海外所在持分法適用会社に係る関係会社株式売却益(不動産分譲を目的とした事業に係るものに限る)の合計額)

 当連結会計年度において、コロナ禍の収束に伴い社会経済活動の正常化が進み、営業利益は3,396億円、うち海外事業利益は16.6%、ROAは3.9%となりました。

 当社グループの連結業績につきましては、売上高は2兆3,832億円となり、通期業績予想2兆3,000億円に比べて832億円上回り(3.6%増)、営業利益は3,396億円となり、通期業績予想3,350億円に比べて46億円上回り(1.4%増)、経常利益は2,678億円となり、通期業績予想2,650億円に比べて28億円上回り(1.1%増)、親会社株主に帰属する当期純利益は2,246億円となり、通期業績予想2,200億円に比べて46億円上回り(2.1%増)ました。

 報告セグメントごとの連結業績に関する通期業績予想比については次のとおりです。

 賃貸セグメントにおいては、営業利益は1,678億円となり、通期業績予想1,670億円よりも8億円の増益となりました。

 分譲セグメントにおいては、国内住宅分譲および投資家向け・海外住宅分譲等の営業利益はともに概ね想定通りとなりました。セグメント全体では営業利益は1,319億円となり、通期業績予想1,310億円よりも9億円の増益となりました。

 マネジメントセグメントにおいては、営業利益は662億円となり、通期業績予想650億円よりも12億円の増益となりました。

 施設営業セグメントにおいては、主にホテル・リゾート事業の営業状況が想定を上回り、営業利益は263億円となり、通期業績予想240億円よりも23億円の増益となりました。

 その他セグメントにおいては、営業利益は21億円となり、通期業績予想20億円と比して概ね想定通りとなりました。

 

<連結セグメント別業績(通期予想比)>

 

当期

(2023.4.1~2024.3.31)

2024年3月期通期業績予想

(2023.4.1~2024.3.31)

増減

 

売上高

営業利益

売上高

営業利益

売上高

営業利益

賃貸

815,002

167,805

780,000

167,000

35,002

805

分譲

627,611

131,969

600,000

131,000

27,611

969

マネジメント

462,857

66,289

450,000

65,000

12,857

1,289

施設営業

194,512

26,333

180,000

24,000

14,512

2,333

その他

283,306

2,185

290,000

2,000

△6,693

185

消去又は全社

△54,892

△54,000

△892

合計

2,383,289

339,690

2,300,000

335,000

83,289

4,690

 (注)2024年2月9日公表時の通期業績予想となります。

 

 当連結会計年度の当社グループの経営資源の配分・投入につきましては、有形・無形固定資産について、設備投資2,466億円、減価償却費1,337億円となり、販売用不動産について、新規投資6,146億円、原価回収4,174億円となりました。

 

②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

 当社グループの主要な資金需要は、国内のビル賃貸事業や商業施設賃貸事業等における新規投資や、販売用不動産の取得、および海外事業の拡大に伴う開発資金等であります。これらの資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入や社債およびコマーシャル・ペーパーの発行による資金調達等にて対応していくこととしております。また、手元の運転資金につきましては、当社及び一部の連結子会社においてキャッシュ・マネジメント・システムを導入することにより、資金効率の向上を図っております。

 当連結会計年度においては、「日本橋一丁目中地区第一種市街地再開発事業」、「ららぽーと高雄」への投資等、投資活動によりキャッシュ・フローが2,869億円減少しましたが、営業活動によるキャッシュ・フロー2,416億円と財務活動によるキャッシュ・フロー599億円で充当し、現金及び現金同等物の期末残高が1,792億円となりました。当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因につきましては、前記「(1)経営成績等の状況の概要/②キャッシュ・フローの状況」をご参照ください。

 翌連結会計年度においては、新規・既存物件への投資等が計画されておりますが、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、借入金の調達等の財務活動によるキャッシュ・フローで対応していく予定です。

 

③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。当社グループの連結財務諸表で採用する会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(重要な会計上の見積り)」に記載のとおりです。

 

 

セグメント情報

(セグメント情報等)

【セグメント情報】

1.報告セグメントの概要

当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、最高経営意思決定機関が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものです。

当社は、本社に商品別の本部を置き、各本部が所管する子会社とともに取り扱う商品・サービスについて、「賃貸事業」「分譲事業」「マネジメント事業」および「施設営業事業」を中心に事業活動を行っています。

したがって、当社は商品別の本部及び提供するサービス別のマトリクスセグメントで構成されており、そのマトリクスを提供するサービスで集約するかたちで「賃貸」「分譲」「マネジメント」「施設営業」および「その他」の5つを報告セグメントとしています。

「賃貸事業」は、オフィスビルや商業施設等の賃貸を行っています。「分譲事業」は、個人顧客向けのマンション・戸建住宅の分譲および投資家向けの賃貸住宅・オフィスビル等の分譲を行っています。「マネジメント事業」は、プロパティマネジメントや仲介・アセットマネジメント等のノンアセットビジネスを行っています。「施設営業事業」はホテル・リゾート事業やスポーツ・エンターテインメント事業を行っています。「その他」は、新築請負事業等を行っています。

当社グループ内の業績管理の方法を一部見直したことにより、当連結会計年度より報告セグメントとして「施設営業」を新設し、従来の「賃貸」「分譲」「マネジメント」「その他」の4区分から「賃貸」「分譲」「マネジメント」「施設営業」「その他」の5区分へと変更しています。「施設営業」には、従来「その他」に含まれていた施設営業事業、東京ドーム事業の一部を集約しています。

なお、前連結会計年度のセグメント情報は、変更後の報告セグメントの区分へ組み替えて表示しています。

 

2.報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一です。報告セグメントの利益は営業利益ベースの数値です。セグメント間の内部売上高又は振替高は市場実勢価格に基づいています。

 

3.報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報

 前連結会計年度(自 2022年4月1日 至 2023年3月31日)

 

 

 

 

 

 

(単位:百万円)

 

賃貸

分譲

マネジ

メント

施設営業

その他

調整額

(注)1,2

連結財務諸

表計上額

(注)3

売上高

 

 

 

 

 

 

 

外部顧客への売上高

755,238

641,672

445,924

144,577

281,690

2,269,103

セグメント間の内部売上高又は振替高

23,183

138

81,017

1,525

13,744

△119,609

 計

778,422

641,810

526,941

146,102

295,434

△119,609

2,269,103

セグメント利益又は損失

(△)

149,795

145,868

63,383

△3,690

△904

△49,047

305,405

セグメント資産

4,392,546

2,452,649

651,206

515,576

199,093

630,324

8,841,396

その他の項目

 

 

 

 

 

 

 

減価償却費

80,673

571

10,150

21,693

7,248

4,961

125,298

減損損失

有形固定資産及び

無形固定資産の増加額

345,113

462

13,216

16,275

6,615

4,908

386,592

(注)1.セグメント利益又は損失の調整額△49,047百万円には、セグメント間取引消去△1,305百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△47,741百万円が含まれています。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の一般管理費です。

2.セグメント資産の調整額630,324百万円には、セグメント間取引消去△1,421,556百万円、各報告セグメントに配分していない全社資産1,608,845百万円、関連会社株式443,035百万円が含まれています。

3.セグメント利益又は損失は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っています。

 

 当連結会計年度(自 2023年4月1日 至 2024年3月31日)

                                              (単位:百万円)

 

賃貸

分譲

マネジ

メント

施設営業

その他

調整額

(注)1,2

連結財務諸表計上額

(注)3

売上高

 

 

 

 

 

 

 

外部顧客への売上高

815,002

627,611

462,857

194,512

283,306

2,383,289

セグメント間の内部売上高又は振替高

24,261

120

85,068

462

17,183

△127,096

 計

839,263

627,732

547,925

194,974

300,489

△127,096

2,383,289

セグメント利益又は損失(△)

167,805

131,969

66,289

26,333

2,185

△54,892

339,690

セグメント資産

4,621,109

2,644,019

669,789

494,851

221,615

838,140

9,489,527

その他の項目

 

 

 

 

 

 

 

減価償却費

88,357

576

10,746

20,522

7,946

5,577

133,726

減損損失

有形固定資産及び

無形固定資産の増加額

190,724

1,356

15,257

22,188

10,499

6,583

246,609

(注)1.セグメント利益又は損失の調整額△54,892百万円には、セグメント間取引消去△396百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△54,495百万円が含まれています。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の一般管理費です。

2.セグメント資産の調整額838,140百万円には、セグメント間取引消去△1,499,542百万円、各報告セグメントに配分していない全社資産1,763,115百万円、関連会社株式574,567百万円が含まれています。

3.セグメント利益又は損失は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っています。

 

【関連情報】

前連結会計年度(自  2022年4月1日  至  2023年3月31日)

1.製品及びサービスごとの情報

   製品及びサービスごとの情報は「セグメント情報」の「3.報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しています。

 

2.地域ごとの情報

(1)売上高

 

 

 

(単位:百万円)

日本

米国

その他

合計

1,980,047

250,100

38,955

2,269,103

 

(2)有形固定資産

 

 

 

(単位:百万円)

日本

米国

その他

合計

3,256,654

687,682

262,117

4,206,453

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.主要な顧客ごとの情報

   外部顧客への売上高のうち、特定の顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の10%に満たないため、主要な顧客ごとの情報の記載を省略しています。

 

当連結会計年度(自  2023年4月1日  至  2024年3月31日)

1.製品及びサービスごとの情報

   製品及びサービスごとの情報は「セグメント情報」の「3.報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」に同様の記載をしているため、記載を省略しています。

 

2.地域ごとの情報

(1)売上高

 

 

 

(単位:百万円)

日本

米国

その他

合計

2,050,637

287,945

44,706

2,383,289

 

(2)有形固定資産

 

 

 

(単位:百万円)

日本

米国

その他

合計

3,232,341

764,286

303,871

4,300,499

 

3.主要な顧客ごとの情報

   外部顧客への売上高のうち、特定の顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の10%に満たないため、主要な顧客ごとの情報の記載を省略しています。

 

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度(自  2022年4月1日  至  2023年3月31日)

 報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報は、「セグメント情報」の「3.報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」の「その他の項目」に記載をしているため、記載を省略しています。

 

当連結会計年度(自  2023年4月1日  至  2024年3月31日)

 報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報は、「セグメント情報」の「3.報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」の「その他の項目」に記載をしているため、記載を省略しています。

 

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度(自  2022年4月1日  至  2023年3月31日)

 報告セグメントごとののれんの償却額および未償却残高に関する情報は、金額的に重要性が乏しいため記載を省略しています。

 

当連結会計年度(自  2023年4月1日  至  2024年3月31日)

 報告セグメントごとののれんの償却額および未償却残高に関する情報は、金額的に重要性が乏しいため記載を省略しています。

 

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

前連結会計年度(自  2022年4月1日  至  2023年3月31日)

 報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報は、金額的に重要性が乏しいため記載を省略しています。

 

当連結会計年度(自  2023年4月1日  至  2024年3月31日)

 報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報は、金額的に重要性が乏しいため記載を省略しています。